دشتستان بزرگ- هادی پاپری*: افـراز چیست؟
چه مراجع و محاکمی صلاحیت رسیدگی به درخواست افراز را دارند؟
ادارات ثبت اسناد و املاک و محاکم قضایی محل وقوع ملک، صرفاً صلاحیت رسیدگی به درخواست افراز را دارند. ادارات ثبت در شرایطی صلاحیت رسیدگی به درخواست افراز را دارند که عملیات ثبت ملک به پایان رسیده باشد. در صورتی که جریان ثبت ملک هنوز خاتمه نیافته باشد مرجع رسیدگی به دعوای افراز دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.
زمانی عملیات ثبتی ملک خاتمه یافته تلقی می شود که ملک در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد و سند مالکیت ثبتی صادر شده باشد و یا اینکه با وجود عدم صدور سند مالکیت ثبتی، تشریفات شکلی و ماهوی درخواست مربوط به ثبت ملک از قبیل صورتجلسه احراز تصرفات مالکانه، اظهارنامه ثبتی و آگهی های نوبتی و تحدیدی برابر ضوابط و مقررات ثبتی منتشر گردیده باشد و تحدید حدود نیز به عمل آمده باشد و در مدت زمان اعتراض نسبت به ماهیت، حدود و حقوق ارتفاقی، ملک مورد اعتراض قرار نگرفته و قابل ثبت در دفتر املاک باشد.
در مواردی که بین شرکاء مشاعی، شریک محجور یا غایب مفقودالاثر وجود داشته باشد یا اینکه بخشی از ملک مشاعی مجهول المالک باشد، دادگاه صالح به رسیدگی است. (اشخاص محجور عبارتند از: صغیر، مجنون و سفیه)

موانع افراز؛
هرگاه تقسیم ملک باعث از مالیت افتادن سهم تمام شرکاء یا بعضی از آنها باشد افراز انجام نمی شود. تقسیم ملک از وقف مجاز است اما تقسیم ملک موقوفه بین موقوف علیهم مجاز نیست.
اجبار به تقسیمی که باعث ضرر شرکاء باشد یا قیمت ملک به شکل فاحش کاهش یابد به شکلی که قابل اغماض نباشد باطل است. در صورتی که افراز مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد باید این اصلاح با توافق کلیه شرکاء انجام شود وگرنه افراز آن باطل است. در صورتی که ملک دارای سند مالکیت ثبتی معارض باشد تا رفع تعارض افراز قابل انجام نیست.
شرکاء در ضمن قرارداد، عدم تقسیم ملک را شرط کرده باشند یا قانون تقسیم ملک را ممنوع کرده باشد مثل اراضی زراعی و باغات که قانون تفکیک، تقسیم و افراز زیر حد نصاب املاک و اراضی را ممنوع کرده است.
پس از افراز ملک، اگر شرکاء توافق نداشته باشند از طریق قرعه (استقراء) تعیین می شود که کدام سهم متعلق به کدام شریک است.
نحوه رسیدگی مرجع قضایی به درخواست فروش ملک غیرقابل افراز
زمانی که ملک، قابل افراز نباشد و اداره ثبت یا مرجع قضایی محل وقوع ملک عدم قابلیت افراز را تشخیص دهد مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع که مقرر می دارد:
ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شود با تقاضای هر یک از شرکاء و به دستور مرجع قضایی در معرض فروش قرار خواهد گرفت. در پی درخواست فروش از طرف یک یا چند نفر مالکین مشاع، دادگاه صرف یک دستور و اعلام به اجرای احکام نسبت به فروش آن اقدام خواهد نمود.

نکات اساسی در خصوص رسیدگی دادگاه به درخواست فروش املاک مشاعی:
۱- دستور فروش ملک غیرقابل افراز، با عنایت به ماده ۴ قانون افراز و ماده ۹ آیین نامه اجرایی قانون مذکور نیاز به تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی و تعیین وقت رسیدگی و النهایه صدور حکم نیست.
۲- تصمیمی که دادگاه در برابر این گونه درخواستها اتخاذ می نماید در قالب حکم یا قرار نیست، بلکه دستور است و نظر به اینکه تابع تشریفات رسیدگی آیین دادرسی مدنی نمی باشد قابل تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی نمی باشد. اداره کل حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره ۴۵۵/۷ مورخ ۱۳۶۶/۱۲/۸ چنین اظهارنظر نموده است: «با توجه به مقررات ماده ۴ قانون افراز املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷/۸/۲۲ ملک مشاعی که در مرجع ثبتی غیرقابل افراز تشخیص داده شده به دستور مرجع قضایی در معرض فروش قرار خواهد گرفت.
۳- دستور فروش ملک غیرقابل افراز فاقد اعتبار قضیه محکوم بها است.
۴- در رسیدگی به تقاضای فروش ملک غیرقابل افراز چنانچه تشریفات آیین دادرسی مدنی رعایت گردد یک تخلف انتظامی محسوب می گردد.
۵- دستور فروش، نظر به اینکه حکم نمی باشد بنابراین مستلزم تقاضای صدور اجرائیه نمی باشد و صرف تقاضای اجرای حکم از ناحیه احدی از شرکاء کفایت می نماید.
۶- واحد اجرای احکام مدنی پس از وصول درخواست و ثبت آن طبق ماده ۵ قانون افراز و مواد ۹ و ۱۰ آیین نامه قانون افراز مکلف به اجرای دستور فروش خواهد بود.
*مـدرس دانشگاه