دشتستان بزرگ- هادی پاپری*: ابطال و اصلاح اسناد مالکیت ثبتی یکی از موارد شایع در حقوق ثبت است. در حقیقت، همیشه اصل بر اعتبار اسناد مالکیت است، اما علل و عواملی نیز وجود دارند که این اعتبار را دچار خدشه می‌کند و موجبات ابطال یا اصلاح سند مالکیت را فراهم می‌آورند. در خصوص این موضوع، پرسش‌هایی مطرح می‌شود، مبنی بر اینکه ابطال و اصلاح سند مالکیت ثبتی چگونه انجام می‌شود؟ برای ابطال یا اصلاح سند مالکیت به کجا باید مراجعه کنیم؟ و اینکه چه مواردی شامل ابطال یا اصلاح سند مالکیت می‌شود؟
همیشه اصل بر اعتبار اسناد مالکیت است اما در مواردی، اعتبار اسناد مالکیت ‌خدشه‌دار شده و موجب ابطال یا اصلاح سند مالکیت می‌شود. از جمله مواردی که اعتبار اسناد را دچار خدشه می‌کند، می‌توان به ثبت ملک بدون رعایت تشریفات و مقررات قانونی؛ صدور اسناد مالکیت معارض؛ صدور اسناد مالکیت اشتباه؛ ثبت اراضی ملی و موات، اموال عمومی و موقوفات توسط اشخاص سودجو و ابطال اسناد مالکیت بنا به ضرورت اشاره کرد. ابطال و اصلاح سند مالکیت به دو صورت بدون حکم مراجع قضایی یا با حکم مراجع صالحه قضایی امکان‌پذیر است.

ابطال و اصلاح اسناد مالکیت ثبتی بدون حکم دادگاه
مواردی که ابطال و اصلاح سند مالکیت بدون حکم دادگاه صورت می‌پذیرد، عبارت است از:

۱) ابطال سند مالکیت به حکم قانون:
در مواردی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با وضع قوانینی مکلف خواهد بود طبق درخواست مراجع قانونی اقدام به ابطال سند مالکیت ثبتی نماید که این اقدام بدون حکم مراجع قضایی صورت می‌گیرد. چنانچه در مواردی قانون اقتضا کند، مانند مقررات اصلاحات ارضی و تقسیم اراضی بین زارعین صاحب نسق محلی؛ یا مصالح عمومی اقتضا نماید مانند حفظ جنگلها، مراتع و منابع طبیعی یا چنانچه جهات شرعی اقتضا کند، مانند حفظ موقوفات و نیز عمل بر طبق نیات واقف که در این صورت ابطال و اصلاح اسناد مالکیت ثبتی بدون نیاز به حکم مراجع قضایی صورت می‌پذیرد.

۲) ابطال اسناد مالکیت معارض به وسیله اداره ثبت
هرگاه دارنده سند مالکیت معارض در فرجه و مهلت قانونی دو ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار قانونی اداره ثبت به وی، نسبت به اقامه دعوی و تقدیم دادخواست اقدام ننماید و طرف مقابل پس از اتمام مهلت مقرر دو ماهه از گواهی عدم تقدیم دادخواست از مرجع قضایی محل وقوع ملک دریافت نماید و به اداره ثبت اسناد و املاک محل تحویل دهد، اداره ثبت بدون نیاز به هیچ حکمی از طرف مرجع قضایی راساً اقدام به ابطال سند مالکیت معارض می‌‌نماید.

۳) معامله نسبت به ملک با مساحت معین
هرگاه نسبت به ملکی با مساحت معین، معامله ای صورت گرفته باشد و پس از آن معلوم شود ملک مذکور دارای اضافه مساحت است، خریدار یا ذی‌نفع می‌تواند قیمت اضافه مساحت و سایر هزینه‌های قانونی را به صندوق اداره ثبت اسناد و املاک واریز نموده و تقاضای اصلاح سند مالکیت ثبتی را مطرح نماید، اداره ثبت محل نیز بدون نیاز به حکم مرجع قضایی سند مالکیت ثبتی را اصلاح می‌‌نماید.

۴) ابطال یا اصلاح سند توسط هیأت نظارت
در موارد ذکرشده در ماده ۲۵ قانون ثبت اختیار ابطال یا اصلاح سند مالکیت ثبتی به هیأت نظارت سپرده شده است. بدین شرح که:
الف- چنانچه در اثر بی‌دقتی و اشتباه نویسنده در سند مالکیت ثبتی اشتباهی رخ داده باشد؛ چنانچه ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت، دارای مغایرت و مخالفت با سند رسمی باشد؛ چنانچه ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت، دارای مغایرت و مخالف حکم نهایی دادگاه باشد؛ چنانچه اشتباهاتی در جریان عملیات مقدماتی ثبت رخ دهد و در دفتر املاک نیز وارد شود و چنانچه اشتباهاتی در عملیات تفکیکی رخ داده و در دفتر املاک نیز وارد شود، در همه موارد اشاره شده، اصلاح یا ابطال سند مالکیت ثبتی در صلاحیت هیأت نظارت خواهد بود.

ابطال و اصلاح سند مالکیت با حکم مراجع قضایی
مواردی که ابطال و اصلاح سند مالکیت ثبتی با حکم دادگاه صورت می‌پذیرد شامل این موارد خواهد بود.

۱) هرگاه ملکی برخلاف اصول قانونی به ثبت رسیده باشد:
در اینجا ذی‌نفع می‌تواند با مراجعه به دادگاه حقوقی صلاحیت‌دار دادخواست تقدیم نموده و از دادگاه، ابطال ثبت و سند مالکیت صادره را تقاضا کند.

۲) هرگاه در اسناد مالکیت ثبتی، تعارض وجود داشته باشد:
در خصوص صدور اسناد مالکیت معارض، دارنده باید ظرف مهلت و فرجه قانونی دو ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار اداره ثبت به دادگاه عمومی ذیصلاح، دادخواست تقدیم نموده و تقاضای ابطال سندی را که مخالف قانون است، مطرح نماید.

۳) سندی که مخل حقوق دیگران  باشد:
همچنین در صورتی که سند مالکیت ثبتی بر اساس اشتباه در عملیات مقدماتی ثبت حاصل شود و هیأت نظارت نیز این امر را مخل حقوق دیگران بداند، هیأت نظارت به ذی‌نفع اخطار می‌کند که می‌تواند به دادگاه صالح مراجعه کرده و با صدور این اخطار، دادگاه را به استماع دعوی مجاز نموده و حکم بر اصلاح سند مالکیت ثبتی صادر نماید.
*مــدرس دانشگاه