دشتستان بزرگ- هادی پاپری: دلایل وجودى نظام هاى ثبتى؛

همواره این مسئله مطرح بوده است که تحمیل این امور شکلى به چه منظورى صورت گرفته است و قانون گذاران چه دلایلى را براى ایجاد رژیم هاى ثبتى داشته اند؟
ضرورت حمایت از منافع متعاملین ایجاب مى کند که آنان توانایی شناسایی وضعیت حقوقى موضوع معامله را داشته باشند و بتوانند نسبت به این امر که این اموال دقیقاً متعلق به چه کسانى هستند، آگاهى به دست آورند و حقوق عینى که به نفع دیگران است را شناسایی نمایند.
بنابراین مى توان فلسفه وجودى نظام هاى ثبت املاک را ضرورت (امنیت و نظم حقوق املاک) دانست.

در حقوق ایران مقنن با وضع ماده ۲۲ قانون ثبت که مقرر مى دارد: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، مالک خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت می‏شود که وارث و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده است.
بر همین اساس است که ثبت کلیه معاملات راجع به حقوق مربوط به اموال ثبت شده را در ماده ۴۶ قانون ثبت الزامى نموده و عدم ثبت آن را به موجب ماده ۴۸ قانون ثبت، موجب عدم پذیرش آن در محاکم و ادارات قرار داده است. در ماده ۱۰۳ آیین نامه اجرایی قانون ثبت، ثبت همه اطلاعات مربوط به مشخصات مالک و بهاى ملک و… در دفتر املاک الزامى داشته است.

سه اصل مبنایی نظام هاى ثبتى؛

اولین اصل، اصل آینه:

اولین اصل مبنایی که توسط حقوقدانان انگلیسى به اصل آینه تعبیر شده است، این عقیده را در برمیگیرد که دفاتر ثبت باید همهٔ حقوق و منافع مربوط به حق مالکیت اراضی و املاک ثبت شده و حقوق اشخاص ثالث را در آن انعکاس دهند، به گونه اى که یک خریدار بالقوه یا هر شخص دیگرى به صرف مراجعه به دفاتر ثبت قادر باشد کشف کند که چه کسى مالک آن املاک است و چه کسى داراى حق یا منفعتى غیر از حق مالکیت در زمین مى باشد.
بنابراین در بررسى دفاتر ثبتى باید هویت مالک، ماهیت حق مالکیت او و هر محدودیتى را که بر حق مالکیت مزبور وجود دارد و هر حقى که براى اشخاص دیگر نسبت به آن زمین وجود داشته و مغایر حق مالک است را منعکس نمایند به گونه اى که هر شخصى که منفعتى را در زمین مزبور به صورت بالقوه یا بالفعل دارا می باشد بداند که مورد حمایت است. به عبارت دیگر اصل مزبور بیانگر آن است که نظام ثبتى بایستی همانند آینه اى باشد که به درستى و به طور کامل و فراتر از هر دلیل همه واقعیات موجود در خصوص حقوق مربوط به املاک ثبت شده را منعکس نماید.
اصل قطعیت مسلم یا اصل آینه به گونه اى است که هر شخصى که منفعتى را در اراضی مزبور به صورت بالقوه یا بالفعل دارا مى باشد بداند که مورد حمایت مقنن است.
برابر ماده ۲۲ قانون ثبت همین که ملکى مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسى را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسى که ملک در دفتر اسناد رسمی به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمى ارث به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.

دومین اصل، اصل پرده؛
این اصل مقرر مى دارد که ثبت تنها منبع اطلاعاتى براى کسانى است که به دنبال آگاهى از وضعیت حقوقى مال غیرمنقول مى باشند و آنها را از جستجو در خصوص سوابق حقوقى حق مالکیت (خارج از نظام ثبتی) و حقوق ثبت نشده بى نیاز مى نماید. در واقع بر مبناى این اصل، نظام هاى ثبتى باید همانند پرده اى از جنس اطمینان و اعتماد عمل نمایند. که از یک طرف حقوق ثبت نشده مربوط به مال غیرمنقول را که ممکن است بر اساس قواعد مدنى، عرفى و یا انصاف ایجاد گردیده، مى پوشانند و ذینفع را از نگرانى در خصوص این حقوق با بى اعتبار دانستن یا غیرقابل استناد گردانیدن حقوق ثبت شده مى رهانند. بدین وسیله اشخاص ثالثى که با مالکان ثبت شده معامله مى نمایند صدمه نخورده و در برابر حقوق ثبت نشده متعلق به دیگران محافظت مى شوند. از طرف دیگر این پرده اطمینان آور ثبت، باید حائلی میان حقوق ثبت شده و عیوب مربوط به زنجیره معاملات مالک ثبت شده باشد.
به موجب این اصل هدف نظام ثبتى آن است که اشخاصى را که با مالکان ثبت شده معامله مى کنند، در برابر دردسرها و هزینه هاى رفتن به فراسوى اطلاعات ثبت شده حمایت کند و آنها را از بررسى سوابق حق مالکیت طرف معامله بى نیاز نماید. با نگاهى دقیق تر، مشخص مى گردد که این امر در صورتى امکان پذیر است که اصل آینه به درستى اجراء گردد. نتیجه نهایی اصل مزبور آن خواهد بود که حق مالکیت به وسیله هیچ چیزى که در دفاتر ثبتى منعکس نگردیده، نمى تواند تحت تاثیر قرار گیرد.
در حقوق ایران، ثبت مالکیت به نام هرکس سلب مالکیت از غیر مى کند و دیگر از هیچ کس در خصوص آن ملک دعوایی پذیرفته نمى شود، به جز در مواردى که در ماده ۲۴ قانون ثبت بیان شده است که در آن موارد هم ادعا نسبت به عین مسموع نیست و فقط قیمت و اجور و خسارت قابل مطالبه است حتى اگر کسى من غیر حق اما با رعایت کلیه ضوابط و مقررات قانون ثبت، ملکى را که متعلق به او نبوده است به نام خود ثبت کند و سند مالکیت بگیرد یا مدت اعتراضات منقضى شود، دیگر کسى به عنوان مالک حقیقى و واقعى نمى تواند درخواست ابطال تقاضاى ثبت ملک او را بنماید و هیچ دعوایی در این خصوص مسموع نیست و مواد ۲۲ و ۲۴ قانون ثبت نیز بر این امر دلالت دارند.
هر چند ماده ۲۴ قانون ثبت ناظر به عدم استماع دعوا نسبت به ثبت اولیه املاک است لکن از مبناى آن و مفاد اصل پرده به عنوان یکى از اصول بنیادین نظام هاى ثبتى مى توان در ثبت معاملات بعدى املاک نیز استفاده نمود.

سومین اصل، اصل تضمین:
این اصل بیان مى دارد که اگر بعد از ثبت، ادعایی ظاهر شود مدعى جبران خسارت خود را از یک صندوق عمومى که بودجه آن از حق الزحمه هاى ثبتى تامین شده، مى تواند مطالبه کند و کسى که ملک به نام او ثبت شده است، ملک را نگه دارد. به عبارتى اصل تضمین، این مفهوم را مى رساند که اگر حق مالکیتى ثبت گردد توسط دولت مورد تضمین است.