دشتستان بزرگ- هادی پاپری: تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر مثلاً یک قطعه زمین به متراژ پنج هزار مترمربع که مالک یا مالکین آن را به قطعات پانصد متری تفکیک و تقسیم می کنند.
افراز در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکاء، یا به تعبیری دیگر افراز عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم آنان.
تقسیم اعم است از تفکیک و افراز و غیر آن. مثلاً هرگاه کسی فوت کند ترکه او بین ورثه تقسیم می شود و این ترکه شامل اموال منقول و غیرمنقول می شود ولی در این موارد اصطلاح تقسیم ترکه به کار برده می شود نه افراز یا تقسیم.
در تفکیک لازم نیست ملک غیرمنقول مشاع باشد یعنی یک نفر که مالک ششدانگ زمین بزرگی است می تواند آن را به قطعات کوچکتر تفکیک و تقسیم کند همانطور که اگر چند نفر مالک آن باشند می توانند آن را تفکیک نمایند اما در افراز لازم است که ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیر مشاع و غیر مشترک این اصطلاح به کار نمی رود.
اگر ملک مشترک و مشاعی تفکیک شود حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی رود یعنی پس از تفکیک نیز شرکاء در هر قطعه ای به نسبت سهم خود مالکیت دارند. امادر افراز سهم شریک مشخص و معین می شود و از حالت مشاع بودن و اشتراک خارج می شود. در افراز ملک بر مبنای سهام شرکاء تقسیم می شود مثلاً اگر زمینی بین دو نفر مشترک باشد بدین نحو که یکی از آنها مالک دو دانگ و دیگری مالک چهاردانگ باشد در موقع افراز آن زمین به دو قسمت متساوی تقسیم نمی شود بلکه به دو قسمتی که ارزش یکی از آنها دو برابر دیگری باشد تقسیم می شود. اما اگر ملک مشاعی تفکیک گردد معمولاً تفکیک بر اساس میزان مالکیت شرکاء صورت نمی گیرد بلکه به ترتیبی که مثلاً فروش قطعات سهل تر باشد انجام می شود. چون در افراز باید سهم شریک متقاضی افراز مشخص و جدا شود ممکن است بین شرکاء بر سر صحت افراز و مطابق بودن یا نبودن آن با میزان مالکیت مشاعی شریک اختلاف حاصل شود لذا تعیین تکلیف نهایی آن با دادگاه و مراجع قضایی است اما تفکیک چون عنوان تشخیص و تمییز حق و جدا کردن سهم مالک مشاعی را ندارد لذا هیچوقت جنبه قضایی نداشته و همواره در صلاحیت اداره ثبت است.

*تفاوت تفکیک و افراز*

“تفکیک” و “افراز” از نظر شکلی و ماهیّتی، تفاوت هایی به شرح زیر با هم دارند:

۱- در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است. ولی در افراز باید حالت اشاعه، یعنی مالکیت بیش از یک نفر باشد.

۲- تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مالکان مشاع است، افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصّه ی یکدیگر و قصد، قطع حالت اشاعه می‌باشد.

۳- در تفکیک توجه به مقدار سهم مالکان در کل ششدانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به ‌هنگام تنظیم تقسیم نامه، رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می‌گردد که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛
امّا در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصهٔ هر یک از مالکان مشاعی ضروری بوده و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکاء و به وضعیت دیگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و مقدار اضافی ملک که در سهم شریک قرار می‌گیرد، بهای آن تقویم و در صورت‌مجلس افراز قید شود.
۴- تفکیک فقط تقسیم ملک است،
امّا افراز تقسیم ملک توأم با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌یابد.
به همین دلیل، حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد، ولی در تفکیک این ضروری نیست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعایت مقرّرات حاکم بر تفکیک (ضوابط و مقرّرات شهرداری) به هر ترتیبی که می خواهد تفکیک نماید.
۵- سن مالک یا مالکان، دخالتی در امر تفکیک ندارد، امّا به صراحت مادهٔ ۳۱۳ قانون امور حسبی اگر میان مالکان محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه خواهد بود.

۶- تنظیم تقسیم نامه پس از تفکیک میان مالکان مشاعی برای استیلاء بر سهم مفروزی ضروری است و چنانچه مالکان مشاع بعد از تفکیک برای تنظیم تقسیم نامه میان خود توافق نداشته باشند یا قطعات تفکیکی را متفقاً انتقال ندهند، تفکیک اقدامی بی‌حاصل و کان لَم یَکُن تلقی شده و در این شرایط با وجود صورت‌مجلس تفکیکی شرکاء به ناچار باید تقاضای افراز نمایند.
( افراز به دلیل عدم توافق مالکان برای تنظیم تقسیم‌نامه)

۷- در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکاء، ادامهٔ عملیّات متوقّف می‌شود و با رضایت معترض می‌توان ادامهٔ اقدام را انجام داد،
ولی اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام می‌توانند اعتراض نمایند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک در صلاحیّت مرجع قضایی است.

۸- انجام عمل افراز یا عدم افراز در حکم رای مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعتراض در مهلت مقرّر، هر مالک مشاع می‌تواند بر سهم مفروزی خود تسلّط پیدا نموده و با تسلیم سند مالکیّت مشاع به واحد ثبت، سند مالکیّت ششدانگ قطعهٔ اختصاصی را تقاضا و دریافت نماید. با توجّه به اینکه، چنانچه سرانه یا حقّ مرغوبیّت به او تعلّق گرفته، باید رسید تودیع آن به صندوق ثبت یا اقرارنامه ی رسمی ذی‌نفع را مبنی بر وصول این حقّ قبل از صدور سند مالکیّت مفروزی، به اداره ی ثبت تسلیم نماید.
۹- صورت‌مجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر یا تنظیم تقسیم‌نامه یا به طور کلّی تنظیم سندی قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می کند؛ امّا در افراز با انقضای مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالک آن مستقر گردیده و این امر با استقراع تعیین می‌شود.
پس، می توان گفت: برای حصول نتیجه و تسلّط بر سهم مفروزی تفکیک، اقدامی دو مرحله ای و افراز اقدامی یک مرحله‌ای است.

۱۰- تفکیک در اداره ی ثبت انجام می‌گیرد، امّا افراز هم در ادارهٔ ثبت و هم در دادگاه انجام می گیرد.

۱۱- در افراز رای صادر می‌شود،
ولی در تفکیک صورت‌جلسهٔ تفکیکی تنظیم می گردد.
۱۲- در افراز، اجبار حاکم است،
ولی در تفکیک مسامحه است.

۱۳- در تفکیک سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می‌شود یا اگر مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم می‌گردد؛
امّا در افراز فقط سهم خواهان جدا می شود و بقیّهٔ ملک، مشاع باقی می‌ماند.

۱۴- در صورتیکه بر تفکیک اعتراض شود، موضوع اعتراض در هیات نظارت رسیدگی می‌شود، امّا اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می شود.