دشتستان بزرگ-هادی پاپری: تکلیف دارندهٔ سند مالکیت معارض چیست؟

تکلیف دارنده سند معارض این است که برای تعیین تکلیف اسناد مالکیت معارض، مبادرت به طرح دعوای ابطال سند مالکیت در دادگاه کند. از طرف دیگر تا تعیین تکلیف سند ثبت مقدم، دارنده سند معارض حق انجام معامله نسبت به مورد سند مالکیت خود را ندارد و اگر چنین معامله ای انجام دهد، هم دارنده سند و هم سردفتر مشمول مجازات موضوع ماده ۶ لایحه قانونی سال ۱۳۳۳ خواهند شد. سردفتر به انفصال ابد از شغل سردفتری محکوم خواهد شد. البته باید توجه داشت که دارنده سند معارض میتواند حقوق متصوره خودش را منتقل کند.

آیا دارنده سند ثبت مقدم هم همین تکالیف را دارد؟
خیر – تکلیف طرح دعوا خاص دارنده سند مالکیت ثبت موخر است؛ اگرچه دارنده سند ثبت مقدم هم در استفاده از سند خود دشواریهایی خواهد داشت از جمله اینکه هر چند وی میتواند ملک خود را معامله کند، دفاتر اسناد رسمی مکلفند در متن سند قید کنند که نسبت به مورد معامله سند معارض وجود دارد. از طرف دیگر تا زمانی هم که تکلیف سند معارض طبق حکم نهایی دادگاه مشخص نشود به خریدار و خریداران بعدی سند مالکیت جدید داده نمیشود. از این رو، اگر دارنده سند معارض یعنی سند ثبت موخر مبادرت به طرح دعوا نکند، دارنده سند ثبت مقدم ناچار از طرح دعوای ابطال خواهد بود تا هم تکلیف تعارض اسناد تعیین شود و هم بتواند به آسانی ملک خود را مورد معامله قرار دهد و در صورت لزوم برای خریدار هم سند جدید صادر شود.

کدام مراجع صلاحیت رسیدگی دارند؟
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای دارنده سند مالکیت معارض، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک متنازع فیه است.
مبحث سند مالکیت معارض با مبحث معاملات معارض متفاوت است و نباید این دو را با هم ادغام کرد، هر چند که تعارض در اسناد مالکیت خواه ناخواه منجر به نوعی از معاملات معارض هم خواهد شد. راه جلوگیری از معاملات معارض، صادر نکردن اسناد مالکیت معارض یا تعیین تکلیف هر چه سریعتر آنهاست. منع دارنده سند معارض از معامله نسبت به مورد سند که به آن اشاره کردم و همین طور قید وجود سند معارض در سند انتقال توسط دفاتر اسناد رسمی هم به منظور جلوگیری از چنین معاملاتی پیش بینی شده است.

تبیین و تحلیل معامله معارض:

قانونگذار در ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک چنین بیان می دارد هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی اعم از منقول یا غیرمنقول، حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور کند به زندان از ۳ تا ۱۰ سال محکوم خواهد شد.

موضوع جرم مورد نظر می‌تواند مال منقول یا غیرمنقول اعم از عین یا منفعت آن باشد بدین صورت که ابتدا کسی به موجب یک سند عادی یا رسمی حقی را نسبت به مال منقول یا غیرمنقول خود به دیگری واگذار نموده و دوباره نسبت به همان مال معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور کند.

مال مورد بحث در ماده ۱۱۷ قانون ثبت باید حتما” متعلق به خود مرتکب جرم باشد در غیر این صورت از شمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت خارج و مشمول عناوین مجرمانه دیگری مثل کلاهبرداری یا انتقال مال غیر می گردد. در این خصوص شعبه دوم دیوان عالی کشور در یکی از آرای خود در مورد ماده ۱۱۷ قانون ثبت چنین اشعار داشته: چون ماده ۱۱۷ قانون ثبت شامل مواردی است که متهم قبلا”ملکی را به موجب سند رسمی معامله کرده و بعد همان را با سند رسمی دیگری به دیگری انتقال دهد بنابراین اگر با علم به اینکه ملک مال غیر بوده آن را با سند رسمی به دیگری بفروشد مشمول آن ماده نمی‌شود و با ماده ۸ قانون انتقال مال غیر مصوب سال۱۳۰۸ منطبق است.

این جرم در ماده ۱۱۷ قانون ثبت مربوط به اسناد است و در صورتی که هر دو عمل حقوقی یاد شده در ماده با سند انجام گرفته باشد حسب اینکه سند رسمی است یا عادی چهار حالت قابل تصور خواهد بود در ذیل به آن اشاره می‌شود:
حالت اول: هر دو عمل حقوقی با سند رسمی انجام شده باشد.
حالت دوم: هر دو عمل حقوقی با سند عادی انجام شده باشد.
حالت سوم: اولین عمل حقوقی با سند رسمی و دومین عمل حقوقی با سند عادی صورت گرفته باشد.
حالت چهارم: اولین عمل حقوقی با سند عادی و دومین عمل حقوقی به وسیله سند رسمی صورت گرفته باشد.

از چهار حالت فوق‌الذکر حالت‌های دوم و سوم از شمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت خارج و حالت اول و چهارم مشمول ماده مورد بحث است.

در حالت چهارم اعلام این نکته لازم است که سند عادی عنوان شده باید قابل تعارض به سند رسمی را داشته باشد به عبارت دیگر سند عادی باید قابل ترتیب اثر باشد.  یا ملکی که طبق اعلام دادگستری معاملات مربوط به آن باید با سند رسمی باشد، دیگر سند عادی یا رای تعارض با سند را ندانسته و از شمول ماده مورد بحث خارج است. در این خصوص می‌توان به رای وحدت رویه شماره ۴۳ مورخ ۱۳۵۱/۰۸/۱۰ دیوان عالی کشور اشاره کرد که مقرر می‌دارد نظر به اینکه شرط تحقیق بزه مشمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال است و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول به موجب بند اول ماده ۴۷ قانون ثبت اجباری باشد. سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده ۴۸ همان قانون در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی را نخواهند داشت، بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد قبلا” معامله‌ای نسبت به مال غیرمنقول به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی معامله‌ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد عمل او از مصادیق ۱۱۷ قانون ثبت اسناد نخواهد بود.