دشتستان بزرگ- هادی پاپری*: هنگام پیش‌خرید آپارتمان، “قَدرالسهم از عرصه” (سهم شما از زمینی که ساختمان روی آن بنا شده است) نکته‌ای حیاتی است که اغلب نادیده گرفته می‌شود. این سهم از زمین، یک دارایی ارزشمند و پایدار است که بر اساس ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها به نسبت مساحت آپارتمان به شما تعلق می‌گیرد. در شرایط بحرانی (مانند جنگ، سیل یا زلزله که بنا از بین می‌رود) همین زمین است که به مهم‌ترین دارایی شما تبدیل می‌شود.

چرا قَدرالسهم مهم است؟
وقتی سازنده بنا بدون رضایت شما، تعداد طبقات یا واحدهای ساختمان را (حتی با مجوزهای قانونی) افزایش می‌دهد، در حالی که مساحت زمین ثابت است، سهم شما از زمین کاهش می‌یابد. این کاهش قَدرالسهم، یک خسارت واقعی و حقوقی است، حتی اگر قیمت ظاهری آپارتمان در بازار تغییر نکند. این ضرر در آینده مثلاً هنگام نوسازی ساختمان یا فروش کلی ملک، خود را نشان می‌دهد. علاوه بر این، افزایش تعداد واحدها باعث فشار بر تأسیسات مشترک، شلوغی مشاعات و افزایش هزینه‌های نگهداری (شارژ) می‌شود.

راهکارهای پیشگیری در قرارداد پیش‌فروش
برای صیانت از حقوق مالکانه خود، حتماً نکات زیر را در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان بگنجانید:
مشخصات دقیق مجتمع در حال ساخت، تعداد طبقات و واحدها (مسکونی و تجاری) و متراژ دقیق آن‌ها، به همراه قید اینکه پروانه ساختمانی اولیه و نقشه‌ها جزء لاینفک و جدایی‌ناپذیر قرارداد هستند.
تعیین قَدرالسهم مشخص: قید نمائید که سهم شما از زمین بر اساس مشخصات اولیه پروانه ساختمانی محاسبه شده و ثابت و غیرقابل تغییر است، مگر با رضایت کتبی شما.
شرط عدم تغییر بدون رضایت و تعیین ضمانت اجرا: متنی صریح که سازنده را از هرگونه تغییر در تعداد طبقات/واحدها بدون رضایت شما منع کند و برای تخلف از آن، جریمه (وجه التزام) یا حق فسخ قرارداد برای شما در نظر گرفته شود.

*مدرس دانشگاه