دشتستان بزرگ- هادی پاپری*: تملک آپارتمانها مصوب ۱۶ اسفندماه ۱۳۴۳ مشاعات، مشترکات و قسمت های اختصاصی آپارتمان ها را تعریف نموده است. استفاده اختصاصی مالک نسبت به قسمتی از ساختمان الزاماً به معنای مالکیت اختصاصی مالک بر آن قسمت نیست. نمونه آن: تراس با استفاده اختصاصی یا حیاط با استفاده اختصاصی، این قسمت ها طبق تعریف به جهت استفاده اختصاصی مالک، قسمت های اختصاصی تلقی می شوند ولی در مالکیت خصوصی اشخاص نیستند. مضافاً اینکه در این حالت به جهت استفاده اختصاصی، این قسمت ها از حالت مشترک خارج شده ولی کماکان در مالکیت مشاع همه مالکین آپارتمانهای ساختمان قرار دارند. پس قسمت اختصاصی می تواند حالات ذیل را داشته باشد:
١- مالکیت اختصاصی و به تبع آن استفاده اختصاصی
٢- استفاده اختصاصی بدون مالکیت اختصاصی بر آن
استفاده اختصاصی در هر حالتی موجب خارج شدن آن قسمت از حالت مشترک می شود ولی به معنای مالکیت اختصاصی بر آن قسمت نیست.
برابر ماده یک قانون تملک آپارتمانها مالکیت در آپارتمانهای مختلف و محل پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است: مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک.
*قسمت های مشترک* در قانون تملک آپارتمانها عبارت از قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل‌ پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد. به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده‌ نشده است یا در اسناد مالکیت ثبتی ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت های مشترک محسوب می شود مگر آنکه تعلق آن به قسمت‌ معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد. حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصهٔ او در قسمت های مشترک غیرقابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود. چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت ‌های مشترک با اکثریت آراء مالکانی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند. هر یک از مالکین می توانند با رعایت مقررات قانون تملک آپارتمانها و سایر مقررات ساختمانی، عملیاتی را که برای استفاده بهینه از قسمت اختصاصی ‌خود مفید می داند انجام دهد، هیچ یک از مالکین حق ندارند بدون موافقت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل درب ورودی یا سردر یا نمای بیرونی ساختمان در ‌قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد بدهند.
هر کس آپارتمانی را خریداری می نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری شدهٔ خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا ‌اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم می گردد، مگر آنکه مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد. مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت های مشترک و‌ به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تأسیسات آن اقتضاء دارد یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصه هر مالک ‌پرداخت شود، هر چند آن مالک از استفاده قسمت هایی که هزینه برای آن پرداخت شده است صرف نظر نماید. (مثل آسانسور، پشت بام یا حیاط مشاعی) در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار ‌فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت های اختصاصی موافق تجدید بنای آن نباشند، آن دسته از مالکینی ‌که قصد بازسازی مجموعه را دارند می توانند بر اساس حکم قطعی مرجع قضایی با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکینی که از همکاری خودداری ‌می ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه ‌های انجام شده، سهم‌ مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن استیجاری آنان پرداخت شده ‌است از اموال آنها از جمله همان واحد استیفاء نمایند. در صورت ‌عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت راه و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد نمود.

قسمتهای اختصاصی؛
قسمت هائی از بنای اختصاصی تلقی می شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد. علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ ها و پارک های متعلقه برای مالکیت قسمت های اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت ثبتی صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود اربعه، مساحت، طبقه، شماره پلاک ثبتی، قسمت های وابسته و غیره باید در سند مالکیت ثبتی قید گردد.
*مـــدرس دانشگاه