دشتستان بزرگ- هادی پاپری: این عبارت که امروزه در متن قراردادها، قولنامه ها و مبایعه نامه ها به کرات از آن استفاده می شود به چه معناست؟
اصل پایبندی به مفاد یک قرارداد در قانون و عرف وجود دارد و طرفین یک قرارداد موظف و مکلف به انجام تعهدات ناشی از آن قرارداد می باشند، اما قانونگذار در مواردی حق فسخ و ابطال قرارداد را پیش بینی نموده است که از آن جمله می توان به خیار مجلس، خیار غبن، خیار شرط، خیار عیب، خیار تدلیس، خیار تأخیر ثمن و خیار تخلف از شرط اشاره نمود.
«اسقاط کافه خیارات» در لغت به معنای ساقط کردن کلیه اختیاراتی است که در قانون برای فسخ یک قرارداد پیش بینی شده است.

اسقاط خیارات چیست؟
در تمامی قولنامه‌ها، مبایعه‌نامه‌ها و قراردادهای چاپی که در بنگاه های مشاور املاک تنظیم می‌شود، بندی گنجانده شده مبنی بر «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» جمله‌ای حقوقی که بیشتر کلماتش عربی است و البته طرفین معامله به‌طور معمول توجهی به این بند ندارند و ذیل قرارداد را امضاء می‌کنند. اما به واقع «خیارات» چیست و «اسقاط کافه» آن یعنی چه؟
برخی از قراردادها مانند عقد بیع (خرید و فروش)، اجاره، صلح و نکاح از جمله عقودی هستند که پس از آن طرفین حق برهم زدن آن را ندارند مگر به‌ واسطهٔ یک دلیل قانونی یا اختیاری که در قرارداد برای فسخ معامله به آنها داده شده است. به این اختیار فسخ معامله که برخی از آنها توسط قانون به طرفین معامله داده شده یا در ضمن قرارداد به نفع طرفین شرط شده، در اصطلاح حقوقی «خیار» می‌گویند.
به عبارت دیگر، در قراردادهایی که نام‌برده شد، اصل بر این است که وقتی قراردادی منعقد می‌شود، طرفین به آن ملزم بوده و تحت هیچ‌ شرایطی مفاد آن قرارداد را نباید زیرپا بگذارند، مگر اینکه صاحب حق فسخ، یا همان «خیار» باشند. به جمع انواع خیار «خیارات» گفته می‌شود.
حالا وقتی صحبت از اسقاط کافهٔ خیارات می‌شود، باید دید معنای حقوقی جمله به طور کلی چیست؟ اسقاط یعنی ساقط کردن و از بین بردن، کافَه هم یعنی همه و تمام، خیارات هم که یعنی اختیار فسخی که در معاملات قطعی شده، برای ما وجود دارد. بنابراین ما با امضای بند «اسقاط کافه خیارات» تمام اختیارات فسخی را که قانون یا توافق برای ما در معاملات گذاشته‌اند، از بین می‌بریم و ملزم می‌شویم که تحت هیچ شرایطی قرارداد را فسخ نکنیم.
حالا که معنای جمله «اسقاط کافه خیارات» مشخص شد، باید دید انواع «خیارات» و به‌خصوص «خیار غبن فاحش» چیست که در قراردادها بر اسقاط آن تاکید می‌شود.

انواع خیارات قانونی:
درخصوص معاملات، به‌خصوص عقد بیع (خرید و فروش) یا اجاره که در آن قراردادهای کتبی بین طرفین نوشته و امضا می‌شود، چند «خیار» وجود دارد که در قانون مدنی به‌طور صریح به آنها اشاره شده است.
اولین خیار، خیار مجلس است. یعنی تا زمانی که طرفین در بنگاه مشاورین املاک یا محل توافق حضور دارند، حق دارند از معامله پشیمان شده و از آن رجوع کنند. دومین خیار، که فقط مربوط به خرید و فروش حیوانات است، به *«خیار حیوان»* معروف است و بر اساس آن، خریدار حیوان می‌تواند ظرف سه روز از خرید خود پشیمان شده و حیوان را به فروشنده (بایع) پس بدهد و پول پرداختی (ثمن معامله) را بگیرد.
سومین خیار *«خیار شرط»* است. این نوع خیار اغلب در متن قراردادها ذکر می‌شود و به یکی از طرفین معامله، یا هر دو طرف یا شخص ثالث اجازه می‌دهد تا ظرف مدت مشخصی از وقوع معامله رجوع کرده و معامله را برهم بزند. در معاملات مسکن یا خرید پوشاک، عرف بر این است که تا ۲۴ ساعت به خریدار این حق داده می‌شود تا از خرید منصرف شده و با رجوع به فروشنده، پول پرداختی را پس بگیرد.
چهارمین خیار *«خیار تأخیر ثمن»* است و اگر ظرف سه روز در معاملات نقدی، خریدار ثمن یا همان ما به ازای معامله را پرداخت نکند، در این صورت فروشنده می‌تواند از معامله پشیمان شده و از تحویل کالا به خریدار امتناع ورزد. پنجمین خیار *«خیار رویت و تخلف وصف»* است و اگر کالایی که فروشنده نشان داده با کالایی که به خریدار تحویل داده، متفاوت باشد، در این صورت، خریدار می‌تواند به این نوع از خیار استناد نموده و معامله را فسخ نماید.
*«خیار تخلف از شرط»* پنجمین مورد از خیارات است که در قانون به آن اشاره شده و بر اساس آن اگر در قرارداد شرط انجام کاری قید شده باشد، برای مثال، اجاره‌ دهنده تعهد کرده خانه را رنگ‌ آمیزی سپس به مستاجر تحویل دهد اما از این کار امتناع می‌ ورزد، در این صورت مستاجر به دلیل تخلف موجر از شرطی که باید انجام می‌داده، می‌تواند اجاره را فسخ کند.
*«خیار تدلیس»* نوع دیگری از خیارات است. برای مثال اگر فردی خودرویی را به حساب اینکه کم‌ کار کرده است، خریداری کند و بعد مشخص شود که فروشنده با دستکاری کیلومتر شمار خودرو، خریدار را فریب داده در این صورت خریدار می‌تواند به خیار تدلیس اشاره کند و معامله را برهم زند.
اما مهم‌ترین خیارات *«خیار عیب» و «خیار غبن»* است. اگر کالا یا ملک خریداری شده دارای عیب بزرگی باشد که هنگام معامله خریدار از آن بی‌اطلاع بوده یا قیمت معامله به گونه‌ای باشد که خریدار یا فروشنده «ضرر فاحشی» کنند، در این صورت می‌توانند با استناد به این خیارات عقد را به‌هم زنند.
باید توجه کرد وقتی طرفین معامله، ذیل قراردادی را امضاء می‌کنند که در یکی از بندهای آن نوشته شده است *«اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش»* یعنی از همه این مواردی که گفتیم گذشت می‌کنند و حتی اگر ضرر و اختلاف قیمت واضحی هم در معامله کشف شود، دیگر حق برهم زدن معامله را ندارند، به همین خاطر باید با علم و آگاهی کامل ذیل قرارداد را امضاء نمایند.
مـدرس دانـشگاه*