دشتستان بزرگ- هادی پاپری*:

۱) تعهدات مربوط به مالک یا مستاجر در اداره ساختمان های مشمول قانون تملک آپارتمان ها یکسان است و استفاده کننده قانونی خواه مالک یا مستاجر در این باره متعهد است.
۲) قسمت های مشترک مجتمع های آپارتمانی شامل عرصه مشاعی، تاسیسات مشترک مانند سیستم گرمایشی و سرمایشی، چاه، انشعاب برق مشترک، بالابر، فاضلاب، انشعاب آب مشترک، انبار مشترک، لوله ها و سیم های برق، اسکلت ساختمان، پشت بام، راهرو و راه پله ها، درب و پنجره ها در قسمت های عمومی، رختشوی خانه، حیات، محوطه ساختمان که بخشی از ملک است، حیات خلوت، اتاق سرایدار، نمای ساختمان، انبار عمومی و تلفن مرکزی مشاعات ساختمان است. هر آنچه که مطابق صورت جلسه تفکیک آپارتمان ها اختصاص به آپارتمان خاصی ندارد مشترک و مورد استفاده همه مالکان و متصرفان قانونی است. این قسمت ها غیرقابل انتقال به غیر است و هر مالکی یا قائم مقام او به نسبت مالکیت خود و مساحت آپارتمان اختصاصی خود در آن به صورت مشترک و مشاعی سهیم است.
۳) قسمت های اختصاصی هر ساختمان شامل مواردی است که برای آن سند مالکیت ثبتی جداگانه با تعیین مالک صادر شده یا به صورت عرفی اختصاص به یکی از مالکان دارد. پارکینگ و انباری اگر به صورت رسمی یا عرفی متعلق به یک آپارتمان باشد متعلق به آن و مالکش است و در غیر این صورت باید به صورت مشترک با توافق مالکان دیگر مورد استفاده و بهره برداری قرار گیرد.
۴) هزینه های مشترک هزینه هایی است که برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات و هچنین هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران ساختمان پرداخت می شود. این هزینه ها شامل مواردی همچون رنگ آمیزی دیوارها و نرده های مشترک و حق الزحمه سرایدار در صورت استفاده و دیگر موارد هزینه های مربوط به بخش های مشترک می شود. سهم هر یک از مالکین از مخارج با نسبت مساحت اختصاصی هر آپارتمان به کل بخش های اختصاصی دیگران تعیین و از هر آپارتمان دریافت می شود. هزینه های مشترک هم با تساوی از همگان دریافت می شود. بدیهی است اگر بر مبنای قانون و عرف قسمتی از بخش های عمومی مشترک مورد استفاده اختصاصی شخص یا اشخاصی باشد، باید هزینه های آن را استفاده کننده بپردازد. در عین حال امکان قانونی هم برای تنظیم قرارداد بین مالکین برای چگونگی محاسبه سهم هر مالک در هزینه ها وجود دارد. همچنین مالکین می توانند توافق نموده که برخی از آن ها هزینه های بخشی از ساختمان را به صورت انحصاری تقبل نمایند.
۵) نمای ساختمان بخش مشترک آن و متعلق به همه مالکین هستند. آن بخش از ورودی آپارتمان ها و سردرب آن ها که در ظاهر و زیبایی موثر و پیداست، جزء مشاعات و بخش مشترک محسوب می شود. بنابراین هیچ تغییر و اصلاحی در این موارد نباید بدون موافقت دیگر مالکین انجام شود.
۶) در هر ساختمان مشمول قانون تملک آپارتمان ها که مالکین بیش از سه نفر باشند، باید مدیر یا مدیرانی توسط مجمع عمومی مالکین انتخاب شود. اداره و حفظ ساختمان، دریافت و پرداخت هزینه ها، بیمه آتش سوزی ساختمان، تعیین سهم هر آپارتمان در هزینه ها و اعلام آن، خودداری از ارائه خدمات مشترک به بدهکاران، مطالبه طلب از بدهکاران از جمله با طرح دعوی در دادگستری و مراجعه به ادارات ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.
۷) عدم پرداخت هزینه های مشترک از جمله مشکلات مهمی است که مالکین و مدیریت ساختمان با آن مواجه می شوند. به طور معمول با ارسال اظهارنامه یا نصب فهرست بدهی ها در ساختمان ها از بدهکاران خواسته می شود که بدهی خود را پرداخت نمایند. اما قانون به مدیر ساختمان این اختیار را داده است که با ارسال اظهارنامه و یا مراجعه به دادگاه این طلب را مطالبه نمایند. در صورت خودداری مالک یا استفاده کننده آپارتمان از پرداخت بدهی، مدیر می تواند دسترسی بدهکار را به خدمات مشترک مانند برخورداری از تجهیرات سرمایشی، گرمایشی، برق، آب و گاز مشترک را ناممکن نماید. همچنین در صورت عدم امکان قطع دسترسی بدهکار، مدیر می تواند با مراجعه به دادگاه و رسیدگی خارج از نوبت، درخواست عدم ارائه خدمات مشترک به بدهکار را ارائه نماید. در عین حال نه تنها مدیر می تواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک درخواست صدور اجرائیه و توقیف اموال بدهکار (هم مالک و هم استفاده کننده) را بدهد، همچنین امکان دریافت خسارت تاخیر پرداخت بدهی را نیز دارد.
*مــدرس دانشگاه