دشتستان بزرگ- هادی پاپری*: سرقفلی، مبلغی است که موجر در ابتدای مدت اجاره از مستأجر دریافت می‌کند. موجر طبق قانون در انتهای مدت، مبلغ مزبور را متناسب با قیمت روز محاسبه و به مستأجر مسترد می نماید.
این حق مربوط به اجارهٔ اماکن تجاری است و در خصوص اماکن مسکونی موضوعیت ندارد. منظور از اماکن تجاری اماکنی است که اشخاص برای فعالیت‌های تجاری، کسب و کار و پیشه مورد استفاده قرار می‌دهند.
در حال حاضر به افرادی که مالک یک ملک تجاری بوده و بدنبال اجاره آن هستند توصیه می‌شود اگر قصد دارند قرارداد اجاره خود را برابر قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ تنظیم نمایند.
برای فروش سرقفلی یک ملک تجاری، رعایت موارد ذیل الزامی است:
۱) اطلاع به مالک در صورت عدم حق انتقال به غیر:
در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی که خریداری کرده‌اید یا حق کسب و پیشه‌ای که برای شما حاصل شده است را واگذار نمائید، بهتر است این موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک برسانید تا در صورت تمایل، با وی وارد معامله شوید.
۲) اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت عدم رضایت:
در صورتی که مالک به انتقال ملک راضی نباشد، مالک سرقفلی (مستاجر) می‌تواند با مراجعه به مراجع قضایی و اخذ مجوز انتقال، به صورت قانونی نسبت به انتقال سرقفلی اقدام نماید.
۳) مدت زمان اجاره در صورت وجود حق انتقال:
در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، باید توجه نمائید آیا مدت زمان اجاره‌ منقضی شده یا خیر؟ در صورت انقضای مدت، بهتر است ابتدا از طریق مراجع قضایی به طرفیت مالک، دعوای الزام به تنظیم اجاره ‌نامه را مطرح نموده سپس انتقال ملک را انجام دهید.

چگونگی انتقال سرقفلی:
انتقال سرقفلی حالات مختلفی دارد، از جمله:
الف) انتقال اختیاری:
سرقفلی یک ملک گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می‌شود که ممکن است با سند عادی باشد یا با سند رسمی.
ب) انتقال قهری:
زمانی انتقال قهری مطرح می‌شود که شخص فوت نموده و حقوق حاصل از اجاره (حق سرقفلی و حق کسب و پیشه) به وراث او انتقال یابد.
ج) انتقال قضایی:
وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می‌شود، این انتقال را «انتقال قضایی» می‌گویند.
اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، آن را انتقال می‌دهند، مرتکب تخلف شده‌اند.

*انتقال سرقفلی با سند عادی؛*
اگر سند سرقفلی عادی و حق انتقال در آن قید شده باشد، صاحب سرقفلی می‌تواند آن را منتقل کند، مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر، حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی نمی‌تواند با سند عادی سرقفلی را منتقل کند.

انتقال سرقفلی با سند رسمی؛
در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد، باید مشخص گردد آیا مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا خیر؟ اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، می‌تواند با سند رسمی، حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل نماید. البته حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سرقفلی نمی‌تواند با سند عادی، سرقفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع، مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند.

نداشتن حق انتقال به غیر؛
انتقال غیرقانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی را ساقط می‌کند. اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، آن را انتقال می‌دهند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوی از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آنها حتمی است. علاوه بر این، نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.
اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، لازم است این عبارت به صراحت در سند قید شده باشد: «حق انتقال به غیر را دارد.»
بنابراین، مسکوت گذاشتن موضوع انتقال و ذکر نشدن این عبارت، به معنی ممنوعیت از انتقال خواهد بود. در صورتی که در سند سرقفلی عبارتی مبنی بر انتقال سند سرقفلی قید نشود، مالک سرقفلی حق انتقال سرقفلی را ندارد.
*بدون حق انتقال و رضایت مالک چه باید کرد؟*
در صورتی که حق انتقال به غیر در سند سرقفلی تصریح نشده باشد و مالک هم راضی به انتقال سرقفلی نباشد و خود نیز از خرید سرقفلی خودداری کند، برابر قانون، مالک سرقفلی می‌تواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند. اگر هم به مالک دسترسی نباشد، مالک سرقفلی می‌تواند با مجهول‌المکان اعلام کردن مالک، از طریق دادگاه برای اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام نماید.
*تفاوت حق کسب و پیشه با سرقفلی*
۱) حق کسب و پیشه تدریج الحصول است و بستگی به عمل مستاجر دارد ولی حق سرقفلی قطعی الحصول است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از جانب مستاجر به موجر به وجود می آید.
۲) مقدار حق سرقفلی مشخص است ولی میزان حق کسب و پیشه قابل محاسبه نیست.
۳) حق سرقفلی قابل اسقاط است ولی اسقاط حق کسب و پیشه اسقاط ما لم یجب است هر چند برخی حقوقدانان اعتقاد دارند با انعقاد عقد سبب، ایجاد شده است و قابل اسقاط است.
۴) حق سرقفلی قابل ضمان است یعنی با ارزیابی کارشناس و تعیین ارزش آن قابلیت ضمان را داراست، در صورتی که به طور رسمی به ثبت رسیده باشد ولی حق کسب و پیشه این قابلیت را ندارد.
۵) حق سرقفلی قابل توقیف است و از حقوق مالی است و جزء اموال غیرمنقول تبعی است و با تقدیم دادخواست تامین خواسته یا تقاضای توقیف از طریق شعبه اجراء اداره ثبت اسناد و املاک قابل توقیف است ولی حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست.
۶) حق سرقفلی قابل واگذاری و انتقال به غیر است ولی حق کسب و پیشه قابل واگذاری به غیر نیست مگر در صورت درخواست تجویز انتقال منافع و صدور حکم در این خصوص یا تفویض انتقال به غیر.
*مــدرس دانشگاه