دشتستان بزرگ- هادی پاپری*: اگر دو سند مالکیت، جزئاً یا کلاً از حیث اصل ملکی که موضوع آنهاست یا از حیث حدود ملک یا حقوق ارتفاقی با هم تعارض داشته باشند و این تعارض با رأی هیات نظارت موضوع ماده ۶ قانون ثبت اسناد و املاک احراز شود، سند مالکیتی که ثبت آن نسبت به سند مالکیت ثبتی دیگر مؤخر است سند مالکیت معارض تلقی می­ شود. به عبارت دیگر در مورد تعارض میان اسناد مالکیت ثبتی، مطابق فرض اولیه قانون که در بند ۱ ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب ۱۳۳۳ بیان شده است، سندی که زودتر ثبت شده باشد (مقدم الصدور) تا زمانی که به موجب حکم نهایی دادگاه ابطال نشده باشد، علی­ الاصول معتبر تلقی می‌شود و سندی که پس از آن ثبت شده است، سند مالکیت موخرالصدور نامیده می­ شود و تا زمانی که حکم نهایی از مرجع قضایی به صحت آن صادر نشده باشد، نامتعبر دانسته می­ شود.

وظیفه ادارات ثبت در مورد اسناد مالکیت معارض چیست؟
ادارات ثبت موظف هستند به محض اطلاع از وجود اسناد مالکیت متعارض مشخصات آنها را به موجب بخشنامه­ ای به دفاتر اسناد رسمی حوزه تابعه خود ابلاغ نمایند. همچنین باید جریان ثبتی هر دو ملک معارض را به طور صریح، شفاف، روشن و بدون ابهام به هیات نظارت گزارش نمایند. پس از احراز مراتب تعارض اسناد از طرف هیات نظارت (یا حسب مورد شورای عالی ثبت) اداره ثبت محل وقوع ملک، باید مراتب را کتباً به دارنده سند مالکیت موخر­الصدور که سند معارض محسوب می­ شود ابلاغ و به او اخطار نماید که ظرف حداکثر دو ماه (۶۰ روز) به مرجع صالحه قضایی محل وقوع ملک مراجعه و اقامه دعوی نموده و گواهی لازم مشعر بر طرح دعوی را به اداره ثبت محل تسلیم نماید.

دارنده سند مالکیت معارض چه دعوایی را باید اقامه
نماید؟
حسب مورد دعوای ابطال کلی یا جزئی سند مالکیت ثبت مقدم و بالتبع صحت سند مالیکت خود که ثبت موخر است، قابل طرح است. مطابق تبصره ماده ۵ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مرجع قضایی پس از رسیدگی­ های لازم هر یک از دو سند مالکیت را تشخیص دهد جریان ثبتی آن طبق مقررات صحیحاً انجام شده است، مشخص می­ کند و حکم به ابطال سند مالکیت دیگر خواهد داد. این بدین معناست که دادگاه در رسیدگی به چنین دعوایی اصولاً مأخوذ به خواسته مصرح در دادخواست که ابطال سند ثبت مقدم است، نیست و آن سند مالکیتی که جریان ثبتی آن را صحیح تشخیص دهد تائید و سند دیگر را که جریان ثبتی آن را صحیح تشخیص نداده است اعم از اینکه سند مالکیت مقدم الصدور یا سند مالکیت موخرالصدور باشد ابطال می­ کند. به عبارت دیگر اینکه دارنده سند ثبت موخر دعوای ابطال سند ثبت مقدم را طرح می­ کند، اما ممکن است نتیجه دعوی ابطال سند مالکیت ثبتی خودش باشد. چنین موضوعی جزء استثنائات بر قاعده­ در آیین دادرسی مدنی است که مطابق آن دادگاه محدود و مأخوذ به خواسته مندرج در دادخواست است. مطابق این قاعده که در ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی انعکاس یافته است، در مانحن­ فیه دادگاه یا باید حکم به ابطال سند ثبت مقدم بدهد یا حکم به رد دعوای ابطال؛ اما چنانکه گفته شد با توجه به مفاد تبصره ماده ۵ در اینجا دادگاه مکلف است در هر حال یکی از دو سند مالکیت ثبتی را ابطال کند اگرچه آن سند مالکیت متعلق به خواهان باشد و دعوای ابطال آن طرح نشده باشد.
تکلیف دارندهٔ سند مالکیت معارض چیست؟
تکلیف دارنده سند مالکیت معارض این است که برای تعیین تکلیف اسناد متعارض، مبادرت به طرح دعوای ابطال سند مالکیت در دادگاه نماید. از طرف دیگر تا تعیین تکلیف سند ثبت مقدم، دارنده سند معارض حق انجام معامله نسبت به مورد سند مالکیت خود را ندارد و اگر چنین معامله­ ای انجام دهد، هم دارنده سند و هم سردفتر اسناد رسمی مشمول مجازات موضوع ماده ۶ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض خواهند شد، سردفتر به انفصال ابد از شغل سردفتری محکوم خواهد شد. البته باید توجه داشت که دارنده سند مالکیت معارض می­ تواند حقوق متصوره خودش را منتقل کند.
آیا دارنده سند ثبت مقدم هم همین تکالیف را دارد؟
خیر- تکلیف طرح دعوی خاص دارنده سند مالکیت موخرالصدور است، اگرچه دارنده سند مالکیت مقدم الصدور هم در استفاده از سند خود مشکلاتی خواهد داشت از جمله اینکه هر چند وی می­ تواند ملک خود را معامله کند، دفاتر اسناد رسمی مکلفند در متن سند مالکیت ثبتی قید نمایند که نسبت به مورد معامله سند معارض وجود دارد. از طرف دیگر تا زمانی هم که تکلیف سند معارض طبق حکم نهایی دادگاه مشخص نشود به خریدار و خریداران بعدی سند مالکیت جدید داده نمی­ شود. از این رو، اگر دارنده سند مالکیت معارض یعنی سند موخرالصدور مبادرت به طرح دعوی ننماید، دارنده سند مالمیت مقدم ابصدور ناچار به طرح دعوای ابطال سند مالکیت معارض خواهد بود تا هم تکلیف تعارض اسناد تعیین شود و هم بتواند به آسانی ملک خود را مورد معامله قرار دهد و در صورت لزوم برای خریدار هم سند جدید صادر شود.

کدام مراجع صلاحیت رسیدگی دارند؟
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای دارنده سند مالکیت معارض، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک متنازع فیه است.
سازوکاری که بتوان از این نوع معاملات پیشگیری کرد، چیست؟
بحث سند مالکیت معارض با بحث معاملات معارض متفاوت است و نباید این دو را با هم اشتباه گرفت، هر چند که تعارض در اسناد مالکیت ثبتی خواه ناخواه منجر به نوعی از معاملات معارض هم خواهد شد. از این حیث و در چارچوب بحث خودمان راه جلوگیری از معاملات معارض، صادر نکردن اسناد معارض یا تعیین تکلیف هر چه سریعتر آنهاست. منع دارنده سند مالکیت معارض از معامله نسبت به مورد سند که به آن اشاره شد و همین طور قید وجود سند معارض در سند انتقال توسط دفاتر اسناد رسمی هم به منظور جلوگیری از چنین معاملاتی پیش­ بینی شده است.
*مـدرس دانشگاه