دشتستان بزرگ- هادی پاپری: “تفکیک” و “افراز” از نظر شکلی و ماهیّتی، تفاوت هایی به شرح زیر با هم دارند:

۱- در تفکیک، وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است؛
ولی در افراز، باید حالت اشاعه؛ یعنی مالکیّت، بیش از یک نفر باشد.

۲- تفکیک، با رضایت و در حالت تفاهم مالکین مشاعی است؛
افراز، عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصّه یکدیگر و قصد، قطع حالت اشتراک می‌باشد.

۳- در تفکیک، توجّهی به مقدار سهم مالکان در کل ششدانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به ‌هنگام تنظیم تقسیم نامه، رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکین مشاعی مطرح می‌گردد که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه، رفتار خواهد شد؛
امّا در افراز، رعایت و توجّه به سهم معادل حصّه هر یک از مالکان مشاعی ضروری بوده و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجّه به تصرّف شرکاء و به وضعیّت دیگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و مقدار اضافی ملک، که در سهم شریک قرار می‌گیرد، بهای آن تقویم و در صورت‌مجلس افراز قید شود .

۴- تفکیک، فقط تقسیم ملک است؛ امّا افراز، تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکین مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌یابد.
به همین دلیل، حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛
ولی در تفکیک، این ضروری نیست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعایت مقرّرات حاکم بر تفکیک (ضوابط و مقرّرات شهرداری) به هر ترتیبی که می خواهد، تفکیک نماید.

۵- سن مالک یا مالکین، دخالتی در امر تفکیک ندارد؛ امّا به صراحت مادّه ۳۱۳ قانون امور حسبی؛ اگر میان مالکین، محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه خواهد بود.

۶- تنظیم تقسیم نامه پس از تفکیک میان مالکین مشاعی برای استیلاء بر سهم مفروزی ضروری است و چنانچه مالکین مشاعی بعد از تفکیک برای تنظیم تقسیم نامه میان خود توافق نداشته باشند یا قطعات تفکیکی را متّفقاً انتقال ندهند، تفکیک اقدامی بی‌حاصل و کَاَن لَم یَکُن تلقّی شده و در این شرایط با وجود صورت‌مجلس تفکیکی شرکاء به ناچار باید تقاضای افراز نمایند.
( افراز به دلیل عدم توافق مالکین برای تنظیم تقسیم‌نامه)

۷- در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکاء، ادامه عملیّات، متوقّف می‌شود و با رضایت معترض می‌توان ادامه اقدام را انجام داد؛ ولی اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام می‌توانند اعتراض نمایند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک، در صلاحیّت مراجع قضایی است.

۸- انجام عمل افراز یا عدم افراز، در حکم رأی مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعتراض در مهلت مقرّر، هر مالک مشاع می‌تواند بر سهم مفروزی خود تسلّط پیدا نموده و با تسلیم سند مالکیّت مشاع به واحد ثبت، سند مالکیّت ششدانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت نماید. چنانچه سرانه یا حقّ مرغوبیّت به او تعلّق گرفته، باید رسید تودیع آن به صندوق ثبت یا اقرارنامه رسمی ذینفع را مبنی بر وصول این حقّ قبل از صدور سند مالکیّت مفروزی، به اداره ثبت تسلیم نماید.

۹- صورت‌مجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر یا تنظیم تقسیم‌نامه یا به طور کلّی تنظیم سندی قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می کند؛ امّا در افراز با انقضای مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالک آن مستقرّ گردیده و این امر با استقراع تعیین می‌شود.
پس، می توان گفت: برای حصول نتیجه و تسلّط بر سهم مفروزی، تفکیک، اقدامی ۲ مرحله ای و افراز، اقدامی یک مرحله‌ای است.

۱۰- تفکیک، در اداره ثبت انجام می‌گیرد؛ اما افراز، هم در اداره ثبت و هم در دادگاه محل وقوع ملک.

۱۱- در افراز، رای صادر می‌شود؛
ولی در تفکیک صورت‌جلسه تفکیکی تنظیم می شود.

۱۲- در افراز، اجبار حاکم است؛
ولی درتفکیک، مسامحه.

۱۳- در تفکیک سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می‌شود یا اگر مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم می‌گردد؛ امّا در افراز فقط سهم خواهان جدا می شود و بقیّه ملک، مشاع باقی می‌ماند.

۱۴- در صورتی که بر تفکیک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی می‌شود؛
امّا اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می شود.