دشتستان بزرگ-هادی پاپری: سرقفلی، مبلغی است که مؤجر در ابتدای مدت اجاره از مستأجر دریافت می‌کند. مؤجر طبق قانون در انتهای مدت، مبلغ مزبور را متناسب با قیمت روز محاسبه و به مستأجر بر‌می‌گرداند.

این حق مربوط به اجارهٔ اماکن تجاری است و در خصوص اماکن مسکونی موضوعیت ندارد. منظور از اماکن تجاری اماکنی است که اشخاص برای فعّالیت‌های تجاری، کسب، کار و پیشه و اشتغال مورد استفاده قرار می‌دهند.

در حال حاضر به افرادی که ملکی تجاری اعم از مغازه یا دکانی را در اختیار دارند و دنبال اجاره آن هستند توصیه می‌شود اگر قصد دارند قرارداد اجارهٔ خود را طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ تنظیم نمایند، به طور حتم به مسأله سرقفلی و شرایط آن در قانون جدید توجه ویژه داشته باشند.

نکاتی برای فروش سرقفلی؛

برای فروش سرقفلی یک ملک تجاری، باید موارد زیر را رعایت کرد:
اول: اطلاع به مالک در صورت عدم حق انتقال به غیر:
در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی که خریداری کرده‌اید یا حق کسب و پیشه‌ای که برای شما حاصل شده است، واگذار نمائید، بهتر است این موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل، با وی وارد معامله شوید.
دوم: اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت نبود رضایت، در صورتی که مالک به انتقال ملک راضی نباشد، مالک سرقفلی (مستأجر) می‌تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، به صورت قانونی به انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه) اقدام کند.
سوم: توجه به مدت اجاره در صورت وجود حق انتقال.
در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، باید توجه کنید که آیا مدت اجاره‌اش منقضی شده یا خیر؟
در صورت انقضای مدّت، بهتر است ابتدا از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوای الزام به تنظیم اجاره ‌نامه را مطرح کنید و سپس انتقال ملک را انجام دهید.

چگونگی انتقال سرقفلی:

انتقال سرقفلی حالات مختلفی دارد، از جمله:

الف. انتقال اختیاری:
سرقفلی یک ملک گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می‌شود که ممکن است با سند عادی باشد یا با سند رسمی.

ب. انتقال قهری:
زمانی انتقال قهری مطرح می‌شود که شخص فوت کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه) به ورثه او انتقال یابد.

ج. انتقال قضایی:
وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می‌شود، این انتقال را «انتقال قضایی» می‌گویند.

اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، آن را انتقال می‌دهند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آنها حتمی است.

انتقال سرقفلی با سند عادی:

اگر سند سرقفلی عادی و حق انتقال در آن قید شده باشد، صاحب سرقفلی می‌تواند آن را منتقل کند، مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر، حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمی‌تواند با سند عادی سرقفلی را منتقل کند.

انتقال سرقفلی با سند رسمی:

در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد، باید توجه داشت آیا مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا خیر؟ اگر مالک سرقفلی، حق انتقال به غیر را داشته باشد، می‌تواند با سند رسمی حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند. البته حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سرقفلی نمی‌تواند با سند عادی، سرقفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع، مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند.

نداشتن حق انتقال به غیر
انتقال غیرقانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی را ساقط می‌کند. اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، آن را انتقال می‌دهند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آنها حتمی است. علاوه بر این، نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستأجر متخلف پرداخت خواهد شد.

یک عبارت مهم برای اینکه مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، لازم است این عبارت به صراحت در سند ذکر شده باشد: «حق انتقال به غیر را دارد.»
بنابراین، مسکوت گذاشتن موضوع انتقال و ذکر نشدن این عبارت، به معنی ممنوعیت از انتقال خواهد بود. در صورتی که در سند سرقفلی عبارتی مبنی بر انتقال سند سرقفلی قید نشود، مالک سرقفلی حق انتقال سرقفلی را ندارد.

بدون حق انتقال و رضایت مالک چه باید کرد؟

در صورتی که حق انتقال به غیر در سند سرقفلی تصریح نشده باشد و مالک هم راضی به انتقال سرقفلی نباشد و خود نیز از خرید سرقفلی خودداری کند، برابر قانون، مالک سرقفلی می‌تواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند. اگر هم به مالک دسترسی نباشد، مالک سرقفلی می‌تواند با مجهول‌المکان اعلام کردن مالک، از طریق دادگاه برای اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام کند.

تفاوت های حق ڪسب و پیشه و سرقفلی:

۱) حق کسب و پیشه عبارت است از کسب شهرت و رونقی که در ملک به واسطه اقدام مستأجر به وجود آمده است .

حق سرقفلی دارای اوصاف ذیل است:

این حق به تبع مالکیت منافع فقط برای مستأجر محل کسب، ایجاد می شود.
چنین حقی برای مستأجر به صورت قهری ایجاد می شود و ارتباطی به اراده طرفین و شروط ضمن عقد ندارد.

حق کسب و پیشه هر منفعت و مزیتی است که در یک رشته کسبی در ارتباط با مشتریانش دارد و تدریج الحصول است و بستگی به عمل مستأجر دارد.

۲) حق سرقفلی مالی است که در بدو اجاره به مالک پرداخت می شود و ذاتاً قائم و متکی به محل کسب است و متضمن هیچ نوع شهرت تجارتی یا توجه خاص یا استقرار یافته مشتریان نیست و حق سرقفلی تابع موقعیت و مرغوبیت محل، کیفیت و تجهیزات به کار گرفته شده در عین مستأجره است. این حق قطعی الحصول و به محض پرداخت مبلغ یا وجهی از جانب مستأجر به مؤجر به وجود می آید.

۳) حق کسب و پیشه یا تجارت موضوع قانون روابط مؤجر و مستأجر سال ۵۶ بوده که در قانون جدید سال ۱۳۷۶ به طور کلی حذف و حق سرقفلی جایگزین آن شده است.

۴) حق کسب و پیشه یا تجارت جنبه قهری و غیرارادی دارد؛ در حالیکه سرقفلی پدیده ای ناشی از اعمال ارادی طرفین است.

۵) در قانون قدیم (سال ۱۳۵۶) هر محلی ممکن بود به عنوان محل کسب و کار اجاره داده شود حتی اگر این محل به موجب گواهی پایان کار یا پروانه ساختمانی با کاربری مسکونی محسوب می شد. لذا طبق آن قانون، تجاری نبودن ملک از نظر ضوابط شهرداری مانع ایجاد حق کسب و پیشه به مستاجری که با اذن یا اجازه مالک، محل را به عنوان محل کسب و کار مورد استفاده قرار داده بود نیست.

اما در خصوص سرقفلی با توجه به صراحت قانونگذار در ماده ۶ قانون جدید، سرقفلی صرفاً در خصوص املاکی ایجاد می شود که قانوناً تجاری باشد و ملاک تجاری بودن نیز مندرجات پروانه ساختمانی است که طبق ماده ۵۵ قانون شهرداری ها تعیین می شود.

بنابراین در خصوص املاک مسکونی یا اداری نمی توان حق سرقفلی قرار داد به دلیل آنکه به حکم قانون سرقفلی مختص املاک تجاری تلقی شده ولاغیر.

اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب پیشه و سرقفلی می شوند چیست؟

انتقال به غیر:
در صورتی که با عدم وجود حق انتقال، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی نماید مالک ملک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه نماید .

تغییر شغل:
تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث ازبین رفتن سرقفلی می شود. اگر در سند سرقفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل نماید کل حق وحقوق قانونی وی ازبین می رود و مالک ملک میتواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه نماید.

تعدی و تفریط:
تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیرمتعارف علیه مال دیگری است و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری می باشد. با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی (دارنده حق کسب و پیشه) نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط نماید حق سرقفلی وی ازبین خواهد رفت و مالک ملک می تواند بدون پرداخت مبلغی، ملک خود را تخلیه نماید.

عدم پرداخت اجاره بهاء:
یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی عدم پرداخت اجاره بهاء می باشد. صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بهای مالک اقدام نماید . قانون هیچ بهانه ای را برای عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر) نمی پذیرد و در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف مالک سرقفلی، مالک ملک می تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بهاء اقدام نماید. هرگاه بعد از دوبار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره بهاء را به موقع پرداخت ننماید مالک ملک می تواند نسبت به درخواست اجاره بهاء و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام نماید.