دشتستان بزرگ- هادی پاپری: اشخاص می‌توانند از طریق تفکیک یا افراز، ملک مُشاعی خود را تقسیم نمایند.

تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیر منقول (مانند اراضی و املاک) به قطعات کوچکتر، برای مثال یک قطعه زمین مثلاً ۵۰۰۰ مترمربعی به قطعات ۲۰۰ مترمربع تقسیم شود.

ابطال سند قدیم و اخذ سند جدید برای هر قطعه به طور جداگانه انجام شده، تقسیم نامه از طرف دفترخانه اسناد رسمی پس از اخذ استعلام‌های رسمی به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک ارسال می شود تا سند جدید صادر گردد.

همچنین اشخاص می‌توانند از طریق اِفراز ملکِ مُشاعی سند جداگانه‌ای برای هر قطعه اخذ نمایند.
به شرط این که عملیات ثبتی پایان رسیده باشد و ملک دارای سند ثبتی باشد یا اینکه آگهی‌های نوبتی و تحدیدی چاپ و منتشر شده باشد و تحدید حدود نیز صورت گرفته گرفته باشد، اِفراز توسط ثبت اسناد محل انجام می‌شود مگر اینکه یکی از شرکاء مفقودالاثر یا مَحجور (مجنون، سَفیه، صغیر و نابالغ) باشد.

اگر ملک فاقد سند رسمی یا مراحل فوق باشد برای افراز بایستی به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نمود که در صورت عدم امکان تقسیم و عدم توافق شرکاء، توسط دادگاه حکم به فروش ملک داده می‌شود.

تفاوت عمده تفکیک و افراز در این است که شرط تقاضای افراز اینگونه می‌باشد که چند نفر شریک وجود داشته باشند ولی در تفکیک ممکن است ملک متعلق به یک نفر باشد که بخواهد ملک را به قطعات کوچکتر تبدیل نماید و عمدتاً تفکیک با رضایت و تفاهم صورت می‌گیرد.

تفکیک فقط تقسیم ملک است ولی افراز تقسیم ملک توأم با تقسیم سهم مالکان مشاعی است، سن و شرایط متقاضیان برای تفکیک دخالتی ندارد ولی در افراز اگر محجور باشد تقسیم یا فروش توسط دادگاه صورت می‌گیرد.

نکات مهم دعوای افراز:

محاکم دادگستری و ادارات ثبت، مراجع صالح رسیدگی به دعوای افراز هستند.

ادارات ثبت در شرایطی صلاحیت رسیدگی به دعوای افراز را دارند که عملیات ثبت کل ملک به پایان رسیده باشد.
در صورتی که جریان ثبت ملک هنوز خاتمه نیافته باشد مرجع رسیدگی به دعوای افراز دادگاه است.
زمانی عملیات ثبتی ملک خاتمه یافته تلقی می شود که یا ملک دارای سند مالکیت باشد و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد و یا اینکه با وجود عدم صدور سند مالکیت، درخواست مربوط به آن به ثبت رسیده و تحدید حدود ملک صورت گرفته باشد و آگهی های نوبتی و تحدیدی به درستی انتشار یافته باشد و در مهلت واخواهی مورد اعتراض قرار نگرفته و قابل ثبت در دفتر املاک باشد.
در موردی که بین شرکاء، شریک محجور یا غایب مفقودالاثر وجود داشته باشد یا اینکه بخشی از ملک مشاعی مجهول المالک باشد، دادگاه صلاحیت رسیدگی دارد.

(اشخاص محجور عبارتند: از اشخاص صغیر، مجنون و سفیه، مجهول المالک ثبتی یعنی مالک ملک معلوم و مشخص است ولی ملک درخواست ثبت نگردیده باشد، اما مجهول المالک مدنی یعنی مالک ملک معلوم و مشخص نیست. دادخواست افراز ملک که در دادگاه اقامه می شود باید به طرفیت کلیه مالکین باشد و گرنه دعوی رد می شود.)

موانع افراز؛

هرگاه تقسیم ملک باعث از مالیت افتادن سهم تمام شرکاء یا بعضی از آنها باشد افراز انجام نمی شود.

تقسیم ملک از وقف مجاز است اما تقسیم ملک موقوفه بین موقوف علیهم مجاز نیست.

اجبار به تقسیمی که باعث ضرر شرکاء باشد یا قیمت ملک به شکل فاحش کاهش یابد به شکلی که قابل اغماض نباشد باطل است.
در صورتی که افراز مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد باید این اصلاح با توافق کلیه شرکاء انجام شود وگرنه افراز آن باطل است.

در صورتی که ملک دارای سند مالکیت معارض باشد تا رفع تعارض تقسیم قابل انجام نیست.
شرکاء در ضمن قرارداد، عدم تقسیم ملک را شرط کرده باشند.
*قانون تقسیم ملک را ممنوع کرده باشد مثل باغات که قانون تفکیک و تقسیم باغات به کمتر از ده هکتار را ممنوع کرده است.
پس از افراز ملک اگر شرکاء توافق نداشته باشند از طریق قرعه (استقراء) تعیین می شود که کدام سهم متعلق به کدام شریک است.

نحوهٔ رسیدگی دادگاه به درخواست فروش املاک غیرقابل افراز:

زمانی که یک ملک قابل افراز نباشد و اداره ثبت و دادگاه عدم قابلیت افراز را تشخیص دهند مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع که مقرر میدارد:
«ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شود با تقاضای هر یک از شرکاء و به دستور دادگاه محل وقوع ملک فروخته می شود» در پی درخواست فروش از طرف یک یا چند نفر مالکین مشاع، دادگاه صرف یک دستور و اعلام به اجرای احکام نسبت به فروش آن اقدام خواهد نمود.

نکاتی را که در خصوص رسیدگی دادگاه به اینگونه درخواستها باید به آنها توجه نمائیم به طور خلاصه عبارتند از:

۱- دستور فروش ملک غیرقابل افراز، با عنایت به ماده ۴ قانون افراز و ماده ۹ آیین نامه اجرایی قانون مذکور نیاز به تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی و تعیین وقت رسیدگی و النهایه صدور حکم نیست زیرا مانند درخواست اجرای حکم است.

۲- تصمیمی که دادگاه در برابر اینگونه درخواستها اتخاذ می نماید در قالب حکم یا قرار نیست، بلکه دستور است و نظر به اینکه تابع تشریفات رسیدگی آئین دادرسی مدنی نمی باشد قابل تجدید نظر خواهی و فرجام خواهی نمی باشد. اداره حقوقی دادگستری در نظریه شماره ۴۵۵/۷ مورخ ۱۳۶۶/۱۲/۰۸ چنین اظهار نظر نموده است : «با توجه به مقررات ماده ۴ قانون افراز ۱۳۵۷/۰۸/۲۲ املاک مشاعی که در مرجع ثبتی غیرقابل افراز تشخیص داده شده به دستور دادگاه فروخته می شود، لذا نیاز به صدور حکم نیست بنابراین در مرحله اجراء واحد اجرای احکام می تواند برای تعیین حدود اربعه و قیمت پایه و تنظیم کروکی وغیره رأساً اقدام نماید.

۳- دستور فروش ملک غیرقابل افراز فاقد اعتبار قضیه محکوم بهاء است.

۴- در رسیدگی به تقاضای فروش املاک غیرقابل افراز چنانچه تشریفات آیین دادرسی مدنی رعایت گردد یک تخلف انتظامی محسوب می گردد.

۵- دستور فروش نظر به اینکه حکم نمی باشد بنابراین مستلزم تقاضای صدور اجرائیه نمی باشد و صرف تقاضای اجرای حکم از ناحیه احدی از شرکا کافی به نظر می رسد.

۶- واحد اجرای احکام مدنی پس از وصول درخواست و ثبت آن طبق ماده ۵ قانون افراز و مواد ۹ و ۱۰ آئین نامه قانون افراز مکلف به اجرای دستور فروش خواهد بود.

تفاوت تفکیک و افراز:

“تفکیک” و “افراز” از نظر شکلی و ماهیتی، تفاوت هایی به شرح ذیل با یکدیگر دارند:

۱- در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است ولی در افراز باید حالت اشاعه؛ یعنی مالکیت بیش از یک نفر وجود داشته باشد.

۲- تفکیک با رضایت و توافق و در حالت تفاهم مالکان مشاع است؛ افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصّه ی یکدیگر با قصد قطع حالت اشتراک می‌باشد.

۳- در تفکیک توجهی به مقدار سهم مالکان در تمامی ششدانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به ‌هنگام تنظیم تقسیم نامه، رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاعی مطرح می‌گردد که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه، رفتار خواهد شد، امّا در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصّه ی هر یک از مالکان مشاعی ضروری بوده و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجّه به تصرف شرکاء و به وضعیّت دیگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و مقدار اضافی ملک، که در سهم شریک قرار می‌گیرد، بهای آن تقویم و در صورت‌مجلس افراز قید می شود.

۴- تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ امّا افراز تقسیم ملک توأم با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌یابد. به همین دلیل، حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ولی در تفکیک این امر ضروری نیست و مالک می‌تواند ملک خود را با رعایت مقرّرات حاکم بر تفکیک ( ضوابط و مقرّرات شهرداری) به هر ترتیبی که می خواهد تفکیک نماید.

۵- سن مالک یا مالکان، دخالتی در امر تفکیک ندارد؛ امّا به صراحت مادّه ۳۱۳ قانون امور حسبی؛ اگر میان مالکان، محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه خواهد بود.

۶- تنظیم تقسیم نامه پس از تفکیک میان مالکان مشاعی برای استیلاء بر سهم مفروزی ضروری است و چنان چه مالکان مشاع بعد از تفکیک برای تنظیم تقسیم نامه میان خود توافق نداشته باشند یا قطعات تفکیکی را متّفقاً انتقال ندهند، تفکیک اقدامی بی‌حاصل و کَاَن لَم یَکُن تلقّی شده و در این شرایط با وجود صورت‌مجلس تفکیکی شرکاء به ناچار باید تقاضای افراز نمایند.*
(افراز بدلیل عدم توافق مالکان برای تنظیم تقسیم‌نامه)

۷- در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکاء، ادامه عملیات ثبتی متوقّف می‌شود و با رضایت معترض می‌توان ادامه عملیات را انجام داد ولی اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام می‌توانند اعتراض نمایند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک، در صلاحیّت مرجع قضایی محل وقوع ملک است.

۸- انجام عملیات افراز یا عدم افراز، در حکم رای مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعتراض در مهلت مقرّر، هر مالک مشاعی می‌تواند بر سهم مفروزی خود تسلّط پیدا نموده و با تسلیم سند مالکیّت مشاع به واحد ثبت، سند مالکیّت ششدانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت نماید. با توجّه به اینکه سرانه یا حق مرغوبیّت به او تعلّق گرفته، باید رسید تودیع آن به صندوق ثبت یا اقرارنامه رسمی ذینفع را مبنی بر وصول این حقّ قبل از صدور سند مالکیّت مفروزی، به اداره ثبت تسلیم نماید.

۹- صورت‌مجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر یا تنظیم تقسیم‌نامه یا به طور کلّی تنظیم سندی قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می کند، امّا در افراز با انقضای مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالک آن مستقر گردیده و این امر با استقراع تعیین می‌شود.
پس می توان گفت: برای حصول نتیجه و تسلّط بر سهم مفروزی، تفکیک اقدامی دو مرحله ای و افراز اقدامی یک مرحله‌ای است.

۱۰- تفکیک در اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک انجام می‌گیرد، امّا افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه.

۱۱- در افراز رای صادر می‌شود ولی در تفکیک صورت‌جلسه تفکیکی تنظیم میشود.

۱۲ در افراز اجبار حاکم است، ولی درتفکیک مسامحه.

۱۳- در تفکیک سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می‌شود یا اگر مالک یک نفر باشد، ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم می‌گردد، امّا در افراز فقط سهم خواهان جدا می شود و بقیّه ملک، مشاع باقی می‌ماند.

۱۴- در صورتی که بر عملیات تفکیک اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت محل وقوع ملک رسیدگی می‌شود، امّا اگر بر عملیات افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می شود.