دشتستان بزرگ- هادی پاپری: دنیاى کنونى حقوق ثبت به شاخه هاى مختلف و متعددى تقسیم شده است که ثبت اسناد و ثبت املاک و اراضی فقط بخشى از آن به شمار مى آیند. زیرا هر یک از قسمت هاى مختلف تشکیلات سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مانند اجراى مفاد اسناد رسمى، کاداستر، مالکیت صنعتى، ثبت شرکت ها و موسسات غیرتجارى، دفاتر اسناد رسمی، ازدواج و طلاق و دیگر بخش ها نیز در حال حاضر خود به شاخه هاى مهم در حقوق ثبت تبدیل شده اند.

*مـفهوم ثبت املاک:*
واژه ثبت در لغت به معناى قرار دادن، استوارى و پایدارى است، ثبت املاک به مفهوم نوشتن مشخصات املاک و اراضى بیان شده است.
به عبارت دیگر ثبت املاک را باید تثبیت قانونى مالکیت مالک نسبت به ملک و حقوق عینى متعلق به آن تعریف نمود.
*مـوضوع حـقوق ثبت؛*
موضوع حقوق ثبت املاک در ایران عبارت از اموال غیرمنقول است. در این مورد نکاتى نیاز به یادآورى است.
١) صرفاً مال غیرمنقول و البته حقوق عینى مربوط آن مورد تحلیل، تحقیق، مطالعه و بررسى قرار مى گیرد.
۲) مال موضوع حقوق ثبت املاک لزوماً بایستى عین معین باشد و ممکن است مفروز یا مشاع باشد.
۳) مال باید قابل تملک باشد.
۴) حق دینى از شمول حقوق ثبت املاک بیرون است و مواد ۱۰۲ قانون مدنى و ۲۳ قانون ثبت نیز مفید همین معنى است.
۵) انتقال اموال غیرمنقول لزوماً بایستی با سند رسمى انجام شود.

*مختصر تاریخچه ثبت؛*
به یقین نمى توان گفت که ثبت اسناد و املاک و تعهدات و قراردادها به طور مشخص از چه زمانى آغاز شده است، برخى از صاحب نظران با استفاده از نظریات مطرح شده به درستى نتیجه گرفته اند که اعتبار ثبت اسناد و املاک از گذشته هاى بسیار کهن مورد توجه بوده است و سندى را نیز شاهد مثال آورده اند که در اکتشافات و حفارى هاى (تلو) به دست آمده و طبق نظر محققین و باستان شناسان قدمت آن حدود ۴۰۰۰ سال پیش از میلاد مسبح برمی گردد و حاکى از تقسیم اراضى شهر دونگى از مستملکات کلده واقع در بین النهرین است.

*انواع نظام هاى ثبتى؛*
در حقیقت تلاش انسان در طول تاریخ جهت ممانعت از تزلزل و تضییع حقوق مالکیت خود و به دست آوردن حمایت لازم در معاملات، سبب ایجاد نماد (ثبت) گردیده و نیازهاى جامعه لزوم گسترش و توسعه آن را ایجاب نموده و سبب ایجاد نظام هاى ثبت املاک در جهان شده است. نظام هایی که ایجاد امنیت و اطمینان خاطر براى افراد جامعه از آنها انتظار مى رود.

*دلایل وجودى نظام هاى ثبتى؛*
ضرورت حمایت از منافع متعاملین ایجاب مى کند که آنان توانایی شناسایی وضعیت حقوقى موضوع معامله را داشته باشند و بتوانند نسبت به این امر که اموال غیرمنقول دقیقاً متعلق به چه کسانى هستند، آگاهى به دست آورند و حقوق عینى که به نفع دیگران است را شناسایی نمایند.
بنابراین مى توان فلسفه وجودى نظام هاى ثبت املاک را ضرورت ( امنیت و نظم حقوق املاک) دانست.
در حقوق ایران مقنن با وضع ماده ۲۲ قانون ثبت که مقرر مى دارد: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، مالک خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت می‏شود که وارث آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده است»
در همین راستا ثبت کلیه معاملات راجع به حقوق مربوط به اموال ثبت شده را در ماده ۴۶ قانون ثبت الزامى نموده و عدم ثبت آن را به موجب ماده ۴۸ قانون ثبت موجب عدم پذیرش آن در محاکم و ادارات قرار داده است. در ماده ۱۰۳ آئین نامه اجرایی قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت همه اطلاعات مربوط به مشخصات مالک و بهاى ملک و… در دفتر املاک الزامى داشته است.
*مــدرس دانشگاه