دشتستان بزرگ- هادی پاپری: مال مشاع به مالی گفته می‌‌شود که بیش از یک مالک دارد و مالکیت همه به نحو وسیع و گسترده است؛ به این معنی که هر یک از افراد مالک در جزء جزء کل ملک هستند معمولاً اموالی که از پدر، مادر یا بستگان به فرزندان به ارث می رسد مشاعی هستند.
این معنی که هر یک از افراد مالک در جزء جزء کل ملک هستند، گسترش و وسعت در مالکیت در مواردی بدون اراده افراد و گاه با اراده آنها به وجود می‌آید. هنگامی که موضوع تقسیم اموال مشاع مطرح می‌شود، جمع شدن حقوق مالکان متعدد در شیء واحد از میان رفته و مالکیت مشاعی آنها به مالکیت افرازی و اختصاصی تبدیل می‌شود. در این میان با توجه به اینکه ممکن است مال مشاع، عین یا منفعت یا دین یا مالی مثلی یا قیمی ‌باشد، قانونگذار در وهله اول به شرکاء اجازه داده است با تراضی و توافق میان خود، تقسیم را به نحوی که می‌خواهند، انجام دهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می‌تواند ‌اجبار شرکاء را به انجام تقسیم بخواهد.

افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر و در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکای ملک است که از طریق تراضی بین شرکاء یا تقسیم اجباری توسط دادگاه انجام می‌شود. افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکاء است.

شرکاء می‌توانند با تراضی و توافق میان خود تقسیم را به نحوی که می‌خواهند، انجام بدهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می‌تواند اجبار شرکاء را به انجام تقسیم بخواهد. بنابراین هر شریک می‌تواند هر وقت که بخواهد تقسیم مال مشترک را تقاضا کند، مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون ممنوع یا شرکاء به وجه ملزمی، مستلزم بر عدم تقسیم شده باشند.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای افراز؛

درحال حاضر، دو مرجع در رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارند:

اول: ادارات ثبت اسناد و املاک
دوم : مرجع قضایی محل وقوع ملک

وقتی ملکی دارای سند ثبتی باشد یا عملیات ثبتی آن تمام شده باشد ادارات ثبت صلاحیت رسیدگی به این درخواست را دارند بنابراین:
۱ – هر زمانی که عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه‌های عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. زمانی جریان ثبتی یک ملک خاتمه ‌یافته تلقی می‌شود که ملک دارای سند مالکیت ثبتی بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هر چند نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر و تحدید حدود صورت گرفته و در مهلت مقرر واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک قابل ثبت در دفتر املاک باشد.
در اینجا ممکن است این پرسش مطرح شود که اگر نسبت به قسمتی از محل ملک مشاع سند مالکیت صادر شده اما قسمت باقیمانده فاقد سند مالکیت بوده و اساساً درخواست ثبت نسبت به آن صورت نگرفته باشد آیا اداره ثبت محل مجاز به افراز چنین ملکی خواهد بود یا خیر؟ در پاسخ باید گفت منظور قانونگذار از ختم جریان ثبتی، کل ملک مشاع است نه قسمتی از آن.

۲ – مطلب دوم در صلاحیت محاکم، جایی است که بین مالکان، محجور یا غایبی باشد. منظور از محجور، صغار، مجانین و سفیه است و غایب مفقودالاثر نیز در قانون مدنی تعریف شده است. اگر بین مالکان غایب یا محجوری وجود داشته باشد ولو عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد، رسیدگی به این درخواست در صلاحیت ذاتی دادگاه است.

۳ – اگر درصدی از ملک مشاعی ولو یک درصد از یک پلاک مشاعی مجهول‌المالک باشد، اینجا نیز افراز در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است.

اما مجهول‌المالک چیست؟ باید توجه داشت که مجهول‌المالک ثبتی با مجهول‌المالک حقوق مدنی تفاوت دارد. مجهول‌المالک ثبتی به این معنا است که با اینکه مالک، مشخص و معلوم است اما مالک درخواست ثبت نکرده است. در حالی که مجهول‌المالک مدنی، به معنای این است که مالک مشخص نبوده و معلوم نیست که چه کسی مالک است.
دعوای افراز در محاکم که با ارائه دادخواست مطرح می‌شود، باید به طرفیت (علیه) همه مالکان اقامه شود؛ در غیر این صورت، دعوا رد خواهد شد و به طور مجدد دعوای جدید باید طرح شود.

مرجع درخواست تفکیک و افراز:

‌ با توجه به ماده ۱۵۰ قانون ثبت، مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت ‌است و هرگاه از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک شود این تقاضانامه به اداره ثبت ارسال می‌گردد .
طبق ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ در مورد املاک مشاعی که جریان ثبت آنها خاتمه یافته، اعم از اینکه در دفتر املاک‌ ثبت شده یا نشده باشد، رسیدگی به درخواست افراز با واحد ثبتی محلی است که ملک مورد تقاضای افراز درحوزه آن واقع است. بنابراین در مورد املاک مشاعی که درخواست افراز آنها می‌شود باید نخست وضع ملک از لحاظ اینکه آیا جریان ثبتی آن خاتمه یافته است یا نه در نظر گرفته شود و با توجه به آن وضع، مرجع رسیدگی به درخواست افراز مشخص می‌شود. ‌

الف) اگر جریان ثبتی خاتمه یافته باشد، مرجع رسیدگی اداره‌ ثبت محل وقوع ملک است و تصمیم آن ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی می‌باشد. مگر اینکه بین مالکین، محجور یا غائبی باشد که در این صورت برابر رای وحدت رویه ردیف ۵۹/۲۹ مورخ ۱۳۶۰/۰۱/۱۵ هیات عمومی دیوان عالی کشور ناظر به ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی رسیدگی به دعوی افراز در صلاحیت دادگاه عمومی می‌باشد. ‌

ب) اگر جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد،‌ مرجع رسیدگی به افراز، دادگاه عمومی محل است ‌و رای آن دادگاه قابل تجدید‌نظر است. ‌
باید دانست که اگر نسبت به ملک مشاعی سند مالکیت صادر شده باشد،‌ صدور سند مالکیت نشان ‌دهنده ختم عملیات ثبتی است و در نتیجه درخواست افراز آن باید از اداره ثبت محل بشود. اما اگر برای ملک مشاع سند مالکیت صادر نشده باشد بهتر است قبلا‌ً به اداره ثبت مراجعه شود و در صورتی که آن اداره اعلام نماید که جریان ثبتی خاتمه نیافته است به دادگاه عمومی دادخواست تقدیم گردد.

تفکیک؛
تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر مثلا زمین به متراژ ده هزار مترمربع که مالک یا مالکین آنرا به قطعات پانصد متری تفکیک تقسیم می کنند.

افراز؛
افراز در اصطلاح قضایی و ثبتی عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکاء و یا به تعبیری دیگر افراز عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم آنان.

تقسیم؛
تقسیم اعم است از تفکیک و افراز و غیر آن. مثلاً هرگاه کسی فوت کند ترکه او بین ورثه تقسیم می شود و این ترکه شامل اموال منقول و غیرمنقول می شود ولی در این موارد اصطلاح تقسیم ترکه به کار برده می شود نه افراز یا تقسیم.

فرق تفکیک و افراز؛

۱) در تفکیک لازم نیست ملک غیرمنقول مشاع باشد یعنی یک نفر که مالک ششدانگ زمین بزرگی است می تواند آن را به قطعات کوچکتر تفکیک و تقسیم کند همانطور که اگر چند نفر مالک آن باشند می توانند آن را تفکیک کنند اما در افراز لازم است که ملک مشاع باشد و در مورد تقسیم ملک غیرمشاع و غیرمشترک این اصطلاح به کار نمی رود.

۲) اگر ملک مشترک و مشاعی تفکیک شود حالت اشاعه و اشتراک آن از بین نمی رود یعنی پس از تفکیک نیز شرکاء در هر قطعه ای به نسبت سهم خود مالکیت دارند. اما در افراز سهم شریک مشخص و معین می شود و از حالت مشاع بودن و اشتراک خارج می شود.

۳) در افراز ملک بر مبنای سهام شرکاء تقسیم می شود مثلاً اگر زمینی بین دو نفر مشترک باشد بدین نحو که یکی از آنها دو دانگ و دیگری چهار دانگ آن را مالک باشد در موقع افراز آن زمین به دو قسمت متساوی تقسیم نمی شود بلکه به دو قسمتی که ارزش یکی از آنها دو برابر دیگری باشد تقسیم می شود. اما اگر ملک مشاعی تفکیک گردد معمولاً تفکیک بر اساس میزان مالکیت شرکاء صورت نمی گیرد بلکه به ترتیبی که مثلاً فروش قطعات سهل تر باشد انجام می شود.

۴) چون در افراز باید سهم شریک متقاضی افراز مشخص و جدا شود ممکن است بین شرکاء بر صحت افراز و مطابق بودن یا نبودن آن با میزان مالکیت مشاعی شریک اختلاف حاصل شود لذا تعیین تکلیف نهایی آن با دادگاه و مراجع قضایی است اما تفکیک چون عنوان تشخیص و تمییز حق و جدا کردن سهم مالک مشاعی را ندارد لذا هیچ وقت جنبه قضایی نداشته و همواره در صلاحیت اداره ثبت است.

نکات مهم دعوای افراز

محاکم دادگستری و ادارات ثبت اسناد و املاک، مراجع صالح رسیدگی به دعوای افراز هستند.
ادارات ثبت در شرایطی صلاحیت رسیدگی به دعوای افراز را دارند که عملیات ثبت ملک به پایان رسیده باشد.
در صورتی که جریان ثبت ملک هنوز خاتمه نیافته باشد مرجع رسیدگی به دعوای افراز دادگاه است.
زمانی عملیات ثبتی ملک خاتمه یافته تلقی می شود که یا ملک دارای سند مالکیت باشد و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد و یا اینکه با وجود عدم صدور سند مالکیت، درخواست مربوط به آن به ثبت رسیده و تحدید حدود ملک صورت گرفته باشد و آگهی نوبتی و تحدیدی انتشار یافته باشد و در مهلت واخواهی مورد اعتراض قرار نگرفته و قابل ثبت در دفتر املاک باشد.

در موردی که بین شرکاء، شریک محجور یا غایب مفقودالاثر وجود داشته باشد یا اینکه بخشی از ملک مشاعی مجهول المالک باشد، دادگاه صلاحیت رسیدگی دارد.
اشخاص محجور عبارتند از اشخاص صغیر، مجنون و سفیه. مجهول المالک ثبتی یعنی مالک معلوم و مشخص است اما درخواست ثبت ملک را ننموده است، اما مجهول المالک مدنی یعنی مالک معلوم و مشخص نیست. دادخواست افراز ملک که در دادگاه اقامه می شود باید به طرفیت کلیه مالکین باشد وگرنه رد می شود.

موانع افراز؛

هرگاه تقسیم ملک باعث از مالیت افتادن سهم تمام شرکاء یا بعضی از آن ها باشد افراز انجام نمی شود.
تقسیم ملک از وقف مجاز است اما تقسیم ملک موقوفه بین موقوف علیهم مجاز نیست.
اجبار به تقسیمی که باعث ضرر شرکاء باشد یا قیمت ملک به شکل فاحش کاهش یابد به شکلی که قابل اغماض نباشد باطل است.
در صورتی که افراز مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد باید این اصلاح با توافق کلیه شرکاء انجام شود وگرنه افراز آن باطل است.
در صورتی که ملک دارای سند مالکیت معارض باشد تا رفع تعارض تقسیم قابل انجام نیست.
شرکاء در ضمن قرارداد، عدم تقسیم ملک را شرط کرده باشند.
قانون تقسیم ملک را ممنوع کرده باشد مثل باغات که قانون تفکیک و تقسیم باغات به کمتر از حد نصاب مقرر را ممنوع کرده است.
پس از افراز ملک، اگر شرکاء توافق نداشته باشند از طریق استقراء تعیین می شود که کدام سهم متعلق به کدام شریک است.