دشتستان بزرگ- هادی پاپری: فروش مال غیر در مال مشاع جرم است:

صرف نظر از اینکه تشخیص عنوان جزایی متناسب با موضوع پرونده قضائی بوده و در واقع موضوع شکوائیه تعیین کننده چارچوب تحقیقات و نهایتا” تصمیم نهایی است (نه عنوان قید شده در شکایت) و استفصاص عنوان جزایی هم مستلزم انجام تحقیقات جامع و کامل است با این استدلال که:

اولاً: مستفاد از ماده یک قانون راجع به انتقال مال غیر مصوب سال ۱۳۰۸ بزه انتقال مال غیر مشتمل بر فروش (و حتی خرید) مال دیگری <عیناً یا منفعتاً> است. فلذا در این مقرره تفکیکی بین تحقق این بزه در اموال مفروز و عدم تحقق آن در اموال مشاع وجود ندارد، چه آنکه مقنن بعد از کلمه مال در ماده فوق الذکر به مشاع یا مفروز بودن آن اشاره ای ننموده است و اطلاق قانونگذار در ماده پیش گفته و بیان مقسم ( مال ) بدون ذکر قسیم (مفروز یا مشاع) با لحاظ حکمت قانونگذار اشاره به هر دو نوع مال (مفروز و مشاع) دارد.

ثانیاً: توجهاً به ماده ۵۷۱ قانون مدنی منظور از حقوق مالکین متعدد حق مالکیت ایشان است؛یعنی چند نفر در آن واحد مالک یک شئی هستند به نحوی که جزء جزء مال مشاع ملک مالکین متعدد است و هیچ کدام مالکیت مستقل و مفروز بر آن مال ندارند فلذا در مال مشاع به نسبت سهم هر شریک برای سایر شرکاء عنوان مال غیر محرز است چون تعلقی به ایشان ندارد و بلاتردید مداخله هر یک از شرکاء در سهم مشاع خود موجب تصرف در سهم مشاع شریک دیگر میشود.

ثالثاً: تشریحاً رای وحدت رویه شماره ۱۰ مورخ ۱۳۵۵/۰۷/۲۱ هیات عمومی دیوانعالی کشور پیرامون امکان وقوع بزه تخریب مال مشاع توسط احد از شرکاء موید تفسیر فوق است، زیرا نظریه تفسیری دیوانعالی کشور که قطعاً در مقام احراز نظر مقنن و به نوعی تعریف مال غیر بوده به لحاظ اینکه در مال مشاع برای سایر شرکاء عنوان مال غیر صادق بوده است امکان وقوع بزه در خصوص آنرا ممکن اعلام نموده است و از طرفی از آنجا که هیات عمومی دیوان عالی فاقد شأن و جایگاه جرم انگاری است، نمیتوان تاکید بر امکان وقوع بزه تخریب در مال مشاع را بر عدم امکان تحقق سایر جرایم تفسیر نمود و نظر دیوان صرفاً جنبه تفسیری دارد و طبق قاعدهٔ اثبات شئی نفی ما اداء نمی نماید، علی هذا انحصار این رای در بزه تخریب و استثناء نمودن بقیه جرایم ترجیح بلامرجح و تفصیل بدون دلیل است.

رابعاً: نتیجتاً در اموال مشاعی عدم تعلق مال به مرتکب (به نحو مستقل) و علم وی به این موضوع برای تحقق بزه انتقال مال غیر کفایت میکند چه آنکه در اینگونه اموال هر شریک عالم به مالکیت شرکای دیگر است و اینطور نیست که اگر مال متعلق به متهم نباشد متعلق به غیر هم نیست <مانند مباحات> مضافاً اینکه قاعدهٔ تسلیط فقط ناظر به مایملک مفروزی اشخاص است نه مایملک ممزوجی دیگران در اموال شخصی و در اموال مشاع قطعاً مال دارای مالکین متعدد بوده و به همین خاطر مداخله در کل آن جایز نیست. بنابراین گزاره درست این است که در اموال مشاع شاید تعلق کل مال به غیر و یا عدم تعلق کل مال به متهم بنحو مفروز محقق نباشد لیکن به صراحت میتوان گفت کل مال به متهم تعلق ندارد و همین امر برای تحقق بزه کافی است، یعنی تنها فرض جرم نبودن (چنین فعلی) تعلق کل مال به خود و در عین حال عدم تعلق به دیگری است و هرجا تعلق مال به دیگری مطرح باشد وقوع جرم ممکن است.

خامساً: موکداً در ماده ۵۸۳ قانون مدنی تنها مورد جواز تصرف مادی از نوع انتقال در اموال مشاع تقنین و تنصیص شده است “هریک از شرکاء میتواند بدون رضایت شرکای دیگر(صرفاً) سهم خود را جزئاً یا کلاً به شخص ثالثی منتقل کند.” بلاتردید منظور از سهم خود سهم مشاعی هر یک از شرکاء است و همین ماده دلالت مستقیم بر تعلق مال مشاعی به غیر (به نسبت سایر شرکاء) دارد چه آنکه با مفروز دانستن سهم غیر در اموال مشاع توسط مقنن هریک از این شرکاء نسبت به بقیه صرفاً جواز انتقال سهم مشاعی به هریک از شرکاً داده شده است و واگذاری جزء مفروزی از مال مشاعی توسط هریک از شرکاء به کلی ممنوع است و اینکه گفته میشود؛ اگر مرتکب معادل سهم خود از مال مشاعی را به صورت مفروز به غیر انتقال دهد بزهی واقع نشده صرف نظر از بلامرجح بودن و مخالفت آن با نص صریح ماده ۵۸۲ قانون مدنی(از حیث منع تصرف در مال مشاع بدون اذن سایر شرکاء) چنین تفسیری به ناحق این اذن را به متهم میدهد که مال مشاعی در مانحن فیه زمین کشاورزی را راساً بدون توجه به حقوق سایر شرکاء و لحاظ الزامات قانونی موجود بدواً و شخصاً تقسیم کرده و از بهترین قسمت مال و به اندازه سهم خود برای خویش گزینش نموده و به دیگری واگذار نماید و قائل شدن چنین حقی برای مرتکب اضرار سایر شرکاست فلذا تفسیر فوق غیر منطقی و غیرعادلانه و مخالف صریح ماهیت عقد شرکت است.

سادساً: بلاتردید انتقال مال غیر اعم از مشاعی و… متفاوت از معامله فضولی واحکام حاکم بر آن است زیرا در انتقال مال غیر مرتکب معامله را برای خود انجام داده است و ثمن معامله را هم برای خود تملک نموده است لیکن در معامله فضولی، عقد برای دیگری <مالک> منعقد شده و ثمن هم برای اصیل اخذ شده است و اصولاً فضول برای دیگری معامله نموده است و نه برای خود و اینکه در ماده ۵۸۱ قانون مدنی احکام تصرف در مال مشاع را مشمول معاملات فضولی دانسته باید شرایط معامله فضولی یعنی تصرف از جانب و برای دیگری را داشته باشد و تصرف برای خود ماهیتاً از احکام معامله فضولی خارج است.

دستور فروش ملک مشاعی در دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی چگونه است؟

ملک مشاع یعنی مالکیت هیچ یک از مالکین شئی واحد، مشخص نباشد بطوری که هر جزئی از اجزای شئی واحد متعلق حق مالکیت هر یک مالکین باشد.

هیچ یک از شرکاء قانوناً نمی‌تواند بدون اذن سایر شرکاً در مال مشاع تصرف کند.
زمانی که یک ملک قابل افراز نباشد مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع با تقاضای هر یک از شرکاء و به دستور مرجع قضایی محل وقوع ملک فروخته خواهد شد.

مدارک و منضمات مورد نیاز:

۱- تصویر مصدق سند مالکیت (الزامی)

۲- تصویر مصدق گواهی واحد ثبتی که همان گواهی عدم افراز است (الزامی)

۳- به همراه داشتن کارت ملی جهت احراز هویت و کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینه دادرسی الزامی می‌باشد.

آیا احدی از مالکین مشاعی به تنهایی می‌تواند در امور ملک مشاعی دخالت نموده و از شهرداری درخواست پروانه ساختمانی مطرح نماید؟

برابر نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه دخالت یکی از شرکاء در اموال مشاع، بدون اجازه و موافقت دیگر شرکاء وجاهت قانونی ندارد و مقررات املاک مشاعی مقرراتی است که در قانون مدنی و قانون امور حسبی و قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۳۴۳ و قانون افراز و فروش املاک مشاعی مصوب ۱۳۵۷ آمده است، از این رو شهرداری بدون اجازه کلیه شرکاء حق صدور پروانه ساختمانی ندارد و در فرض صدور غیرقانونی پروانه ساختمانی بدون اجازه سایر شرکاء از طرف شهرداری، کمیسیون موضوع ماده ۱۰۰ قانون شهرداری نمی‌تواند حکم به تخریب بنا صادر کند. حکم تخریب منحصراً در موارد احصاء شده در تبصره‌های ماده صد قانون مذکور جائز است. لازم به یادآوری است، به موجب ماده ۱ مصوبه مورخ ۱۳۷۱/۰۸/۱۳ شورای عالی اداری، صدور پروانه ساخت از طرف شهرداری‌های کشور طبق شناسنامه ساختمان انجام می‌شود و براساس ماده ۲ همین مصوبه، از تاریخ ۱۳۷۱/۱۱/۰۱ شناسنامه ساختمان به عنوان یک سند رسمی تلقی گردیده و در پاسخ دستگاه‌های ذی‌ربط مورد استناد می‌باشد و ماده ۲ این مصوبه به موجب رأی شماره ۹۶ مورخ ۱۳۷۳/۰۸/۲۸ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری باطل گردیده است. همچنین، برای صدور پروانه ساختمان مالکیت رسمی عرصه شرط نیست، بلکه داشتن حق ایجاد بنا شرط است. مانند اینکه کسی زمینی را از مالک یا موقوفه را از متولی اجاره نماید و مالک یا متولی به او حق احداث بنا برای خودش را بدهد. صدور پروانه برای چنین مستأجری فاقد اشکال است. از این رو احراز سمت قانونی برای اخذ پروانه با شناسنامه ساختمان از طرف شهرداری کافی است.