دشتستان بزرگ-هادی پاپری: چگونگی اثبات مالکیت:

مالکیت یعنی چه؟
مالکیت رابطه‌ای است میان شخص (مالک) و مال (مملوک) که به او امکان می‌دهد از آن مال به هر صورت که مایل باشد، استفاده کند. در عین حال این رابطه موجب می‌شود تا دیگران از تصرف در مال مورد نظر منع شوند. در واقع این رابطه یک قانون اجتماعی است و مالکیت یکی از نخستین قوانینی است که جامعه آن را پذیرفته و به مردم هم انشاء کرده است.

انواع مالکیت:
١- مالکیت خصوصی
٢- مالکیت عمومی

مالکیت خصوصی:
مالکیت خصوصی به این معناست که مال برای شخص یا اشخاص معینی باشد. خاطرنشان می‌کنیم که این شکل مالکیت خود دارای انواعی است که از جمله آن، مالکیت فردی یا مفروز است و منظور این است که یک نفر مالک تمام مال بوده و شریکی نداشته باشد؛ مانند مالکیت شما بر شش دانگ خانه خود. نوع دیگر مالکیت خصوصی، مالکیت گروهی یا مشاع است به این معنا که مال به‌ طور مشترک از آن تعداد معینی از افراد بوده و همزمان به همگی آن‌ها تعلق داشته باشد. به‌ عنوان مثال اگر به همراه چند نفر فعالیت کشاورزی انجام دهید و محصول به دست آورید؛ محصول به دست آمده متعلق به همه شرکا خواهد بود.

مالکیت عمومی:
در هر کشور اموال و ثروت‌هایی وجود دارد به نام اموال عمومی که به همه افراد تعلق داشته و برای عموم مردم است، نه یک شخص یا اشخاصی معین؛ بنابراین شهروندان حق دارند بدون هیچ‌گونه تبعیض یا تفاوتی از آنها استفاده کنند. در حقوق به مالکیت بر اموال عمومی، مالکیت عمومی گفته می‌شود مانند مالکیت مردم یک کشور بر منابع طبیعی، دریا، جنگل، معادن و نفت و گاز

چگونه می‌توان مالک چیزی شد؟

از نظر قانون افراد تنها می‌توانند به چهار طریق مالک شوند:
٢- «احیای اراضی موات و حیازت اشیاء مباحه» است. منظور از احیای اراضی موات، مالک شدن زمین‌‌‌های بدون مالک و بدون استفاده از طریق عمران و آبادی آنهاست؛ به این ترتیب که شخص در زمین بی‌صاحبی که سابقه عمران هم ندارد، اما منظور از حیازت اشیای مباحه، سیطره و تسلط مادی اشخاص بر چیزهای بدون مالک  است. در هر سرزمین منابعی وجود دارد که مالک خاص نداشته و عموم مردم حق استفاده از آنها را دارند.
حال اگر افراد به قصد تملک از این اموال و منابع بهره‌برداری کنند تا میزانی که استفاده برده‌اند مالک محسوب می‌شوند.
٢- «اخذ به شفعه»منظور از حق به شفعه این است که در صورتی که ملک یا زمینی متعلق به دو نفر باشد و یکى از آنها سهم خود را فردی دیگر بفروشد؛ شریک حق دارد قیمتى را که مشترى داده است به او بدهد و سهمی را که خریداری کرده برای خود کند.

٣- «ارث» دیگر سببی است که افراد را به صورت قهری در مقام مالک قرار می‌دهد.

۴- قرارداد راه دیگری جهت مالک شدن که بین فروشنده وخریدار تنظیم میگردد.

اثبات مالکیت:
گاهی پیش می‌آید که همزمان دو یا چند نفر خود را مالک یک مال می‌دانند، در نتیجه اختلاف و دعوا میان آنها بالا می‌‌گیرد. در این زمان قانونگذار قدم پیش می‌گذارد و راه حل اختلاف را نشان می‌دهد. راه چاره این است هرکس که مدعی مالکیت مال در اختیار دیگری است؛ با استفاده از دلایل اثبات مانند سند، شاهد یا اماره ید درستی ادعای خود را ثابت کند. پس حواستان باشد اگر زمانی چنین مشکلی برای شما پیش آمد برای پیروزی در دعوا راهی ندارید جز این که دلایل اثباتی را رو کنید.

دلایل اثبات مالکیت:
مهم‌ترین دلیل مالکیت، سند مالکیت است. امروزه املاک و اتومبیل‌ها مطابق قانون در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می‌رسند؛ به این ترتیب دولت فقط کسی را که مال نام برده به نام او ثبت شده است، مالک می‌شناسد.
با این حال از ارزش اثباتی شاهد هم نباید غافل شد. خیلی از اوقات می‌توان با استفاده از شاهد مالکیت خود را بر اموال ثابت کرد. البته فراموش نشود که شهادت هر شاهد اعتبار ندارد بلکه او باید راستگو و موجه باشد و به ظاهر هم مشکلی که اعتبار شهادت او را خدشه‌دار سازد، نداشته باشد. اماره ید یا تصرف، دیگر راه اثباتی مالکیت است. منظور از قاعده ید این است که شخصی که مالی در اختیار دارد و مانند مالک با آن رفتار می‌کند، مالک مال است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. به‌عنوان مثال کسی که اتومبیلی سوار است مالک آن بوده و نباید فکر کرد که او اتومبیل را از راه غیرقانونی و نامشروع به دست آورده است.
بنابراین تصرف در مال به‌ عنوان مالکیت، دلیل مالک بودن فرد متصرف است. اماره ید تا جایی اعتبار دارد که دلیل دیگری مانند سند مالکیت یا شاهد خلاف آن را اثبات نکند.

طرق تحصیل مالکیت:

به موجب قانون مدنی، اسباب تملک عبارت است از هر واقعیت یا عمل حقوقی که هدف آن ایجاد یا انتقال مالکیت باشد. در ماده ۱۴۰ قانون مدنی بیان شده است تملک حاصل می‌‌شود:

۱) به احیای اراضی موات

۲) به وسیله عقود و تعهدات

۳) به وسیله اخذ به شفعه

۴) به ارث

در رابطه با مورد اول توضیحاً اینکه املاک و اموال غیرمنقولی که مورد تملک قرار می‌گیرند بر دو نوع هستند:

الف) املاکی که مالک ندارند و بوسیله احیاء موات تملک می شوند.
ب) املاکی که مالک دارند و بوسیله عقود و تعهدات، اخذ به شفعه و ارث انتقال می یابند.

در رابطه با اخذ به شفعه باید گفت: هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی مانند خانه و یا زمین بین دو نفر مشترک باشد و یک نفر از شرکاء سهم خودش را به شخص ثالثی بفروشد، شریک دیگر در فرض توانایی بالفعل یا بالقوه مالی، حق دارد به اندازه وجهی که شخص ثالث پرداخته به او بدهد و کل مال را تملک کند و شخص ثالث نقشی در اعمال این حق از طرف شریک ندارد.

از این رو در معامله مال غیرمنقول که دارای شریک است باید توجه کرد که شریک حق اعمال اخذ به شفعه دارد.

در حال حاضر، در مورد بند اول بر اساس اصل ۴۵ قانون اساسی اراضی موات شهری ملک دولت است و به موجب ماده ۶ قانون زمین شهری اسناد و مدارک مالکیت اشخاص در مورد املاک مذکور فاقد اعتبار می باشد. بنابراین احیاء این گونه اراضی بوسیله اشخاص حقیقی یا حقوقی موجب تملک نمی شود.

یکی از مواردی که باعث ایجاد مالکیت می‌شود حق شفعه است که شرایط زیر باید وجود داشته باشد تا از این حق بتوان استفاده کرد.

۱. شراکت دو نفر

حق شفعه درباره مال مشاع قابل اجرا شدن است و مشارکت در مال مشترک باید احراز شود. یعنی تا زمانی که مال تقسیم نشده باشد این حق وجود دارد. اما به محض تقسیم آن، این حق از بین می‌رود. همسایه بودن و وصل بودن به زمین‌های اطراف به هر طریق، دلیلی بر ایجاد حق شفعه نیست. در نتیجه، این حق در مورد اموال منقول وجود ندارد.

۲. ملک فروخته شده باشد.

انتقال ملک باید حتما به‌ وسیله‌‌ عقد بیع انتقال داده شود. یعنی ملک مشاع،‌ به فروش رسیده باشد. بنابراین، اگر این انتقال و جابه‌جایی از طریق هبه یا صلح یا معاوضه یا قرار دادن مهریه باشد، حق شفعه نسبت به آن ملک ایجاد نمی‎شود.

۳. ملک قابل تقسیم باشد.

ملک موضوع حق شفعه باید قابل تقسیم باشد. برای آگاهی از قابل تقسیم بودن یا نبودن ملک به دو روش می‌توان عمل کرد. اگر ملک سابقه‌‌ ثبتی داشته باشد باید به اداره‌‌ ثبت مراجعه و بر اساس تأیید اداره‌‌ ثبت اقدام کرد. اما اگر سابقه‌‌ ثبتی نداشته باشد، به وسیله‌‌ کارشناس رسمی دادگستری قابلیت تقسیم ملک مشخص می‌شود. در نتیجه اگر قابلیت تقسیم در ملک وجود داشته باشد، حق شفعه نیز وجود دارد، در غیر این‌ صورت حق شفعه وجود ندارد. شایان ذکر است قابل تقسیم نبودن ملک می‌تواند به دلیل ضرر وارد بر ملک و کاهش ارزش آن یا به دلیل تعارض با قوانین و نظم عمومی باشد.

۴. فقط دو شریک وجود داشته باشد.

اعم از شخص حقیقی (افراد) و شخص حقوقی (شرکت‎ها)
بنابراین هرگاه بیش از ۲‎ نفر مالک زمینی باشند، حق شفعه برای هیچ‌ کدام از آن‌ها ایجاد نمی‌شود.

۵. کلیه معاملات بعدی (معارض) روی ملک نسبت به شَفیع بی اثر است

اگر بعد از فروش ملک به شخص سوم، این شخص ملک را به شخص چهارمی انتقال داده باشد، معامله‌ انجام شده میان این اشخاص، نسبت به شریک دوم که حق شُفعه را اعمال کرده است، بی‌اثر است. این معامله می‌تواند بیع یا صلح یا معاوضه یا… باشد.

نکات مهم حق شفعه

فوری است. به این معنی که شَفیع باید آن را به محض اطلاع اجرا کند.

به ارث می‎رسد. یعنی بعد از فوت شَفیع به وراث او می‎رسد.

قابل انتقال به غیر نیست. به این معنا که شَفیع نمی‎تواند حق خود را بفروشد یا به هر طریقی به دیگران واگذار کند.

*اخذ به شفعه چیست؟*

اگر ملکی (مال غیرمنقولی) بین دو شریک مشاع (مشترک) باشد و یکی از شرکا سهم خود را به شخص دیگری واگذار نماید، شریک دیگر این حق را خواهد داشت که قیمتی را که مشتری پرداخت کرده، به او پرداخت نماید و آن سهم خریداری شده را به تملک خود در آورد، در اصطلاح حقوقی به این اقدام “اخذ به شفعه” گفته می شود.
شفیع کیست؟

شفیع در واقع هر یک از شرکاء می باشند که دارای حق شفعه هستند و حق خود را اعمال می نمایند.
نکته مهم این است که حق شفعه فقط در مورد اموال غیرمنقول از قبیل خانه، زمین، و … وجود دارد و در اموال منقول مانند ماشین بوجود نمی آید.
همچنین باید توجه نمود که حق شفعه فقط در مورد اموال غیرمنقول مشاعی بوجود می آید که تعداد شرکا فقط دو نفر باشد.

نحوه انجام تایید اخذ به شفعه:

جهت اعمال حق شفعه، شفیع می تواند با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات قضایی و با ارسال اظهارنامه رسمی به خریدار ملک و فروشنده (شریک شفیع)، مراتب اخذ به شفعه را اعلام نموده و ثمن (پول) معامله را به خریدار پرداخت نماید.
در صورتی که شفیع به خریدار دسترسی نداشته باشد و یا اینکه خریدار با او همکاری ننماید و از دریافت وجه امتناع کند، شفیع می تواند وجه را به حساب معرفی شده از سوی دادگاه واریز نماید.
در مرحله بعدی پس از ارسال اظهارنامه و پرداخت ثمن معامله، توصیه می گردد که شفیع دادخواستی را تحت عنوان “تایید اخذ به شفعه” جهت برطرف نمودن هر گونه ادعایی در آینده، تقدیم مرجع صالح نماید.
قابل ذکر است که شفیع می تواند علاوه بر تایید اخذ به شفعه، خواسته های دیگری همچون الزام به تحویل ملک را نیز تقدیم دادگاه نماید.

در دعوای تایید اخذ به شفعه، خواهان دعوا، شریکی است که اخذ به شفعه را انجام می دهد. بنابراین خوانده دعوا خریدار ملک و فروشنده ملک (شریک دیگر) می باشند.
جهت اقامه دعوای تایید اخذ به شفعه، دادگاهی صلاحیت رسیدگی به دعوا را دارد که ملک در حوزه آن قرار دارد.

رای دادگاه مبنی بر تایید اخذ به شفعه چگونه اجرا می گردد؟

قانونگذار مقرر نموده است که اخذ به شفعه را خود خواهان انجام داده و با پرداخت قیمت معامله، مالکیت خود را به خریدار اعلام نماید. بنابراین پس از صدور رای دادگاه مبنی بر تایید اخذ به شفعه و قطعیت آن، دیگر اعتراضی پذیرفته نمی شود و رای صادره جنبه اعلامی دارد و نیازی به صدور اجراییه نیست.

نکات مهم در طرح دعوای تایید اخذ به شفعه:

اخذ به شفعه فقط در مورد اموال غیرمنقول است و تنها از راه انتقال به طریق بیع ایجاد می شود. بنابراین در انتقال ملک به طریق صلح، هبه و … این حق ایجاد نمی گردد.

حتی در صورتی که شریک ملک، تنها بخشی از سهم خود را بفروشد باز هم برای شریک دیگر حتی نسبت به همان قسمت نیز حق شفعه ایجاد می گردد.

در صورت فوت شفیع (صاحب حق شفعه) این حق به ورثه او نیز منتقل می گردد اما همه وراث می بایست متفقا این حق را اعمال نمایند.

حق شفعه در مورد حق سرقفلی، حق کسب و پیشه و … وجود ندارد.

قانونگذار مقرر نموده که در اخذ به شفعه تعداد شرکا باید دو نفر باشند و در صورتی که شرکا بیش از دو نفر باشند، حق شفعه بوجود نمی آید.

اخذ به شفعه بعد از اطلاع شفیع، می بایست به فوریت انجام گیرد و شفیع باید مبلغی را که مشتری پرداخت کرده به او بدهد.

اگر دو نفر دارای یک واحد آپارتمان باشند و به اصطلاح شریک باشند، در صورتی که یکی از شرکا سهم خود را بفروشد، برای شریک دیگر حق شفعه بوجود نمی آید چرا که در زمینی که آپارتمان بر روی آن ساخته شده است، تعداد شرکا بیش از دو نفر می باشد.

اگر در کل یک ساختمان اعم از عرصه و اعیان دو نفر شریک باشند و یکی از شرکا سهم خود را بفروشد برای شریک دیگر حق شفعه بوجود می آید.

آیا حق شفعه به ورثه منتقل می‌شود؟

حق اخذ به شفعه پس از فوت شفیع به ورثه به ارث می‌‌رسد و ورثه می‌توانند به قائم‌مقامی شفیع نسبت به اخذ به شفعه اقدام کنند.
با توجه به اینکه شفعه، حق مالی است، پس از فوت صاحب آن به ورثه منتقل می‌شود و آنان می‌توانند از این حق استفاده کنند. ماده ۸۲۳ قانون مدنی می‌گوید که حق شفعه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل می‌شود. بر اساس نص صریح قانون، حق شفعه به ارث می‌رسد و همانگونه که ماترک تقسیم می‌شود، حق شفعه نیز بر همین مبنا و طبق قواعد تقسیم، بین وراث تقسیم می‌‌شود.
اما مسئله‌ای که مطرح است، این است که بعد از تقسیم حق اخذ به شفعه، وراثی که صاحب این حق می‌شوند، چگونه می‌توانند نسبت به اعمال حق خود اقدام کنند. در صورتی که ورثه متعدد باشند، نمی‌توانند در حق شفعه تبعض کنند، به این معنا که بعضی از سهم خود صرف نظر و بعضی دیگر نسبت به سهم خود اخذ به شفعه کنند، زیرا ورثه بیش از حقی که مورث دارا است، نمی‌تواند دارا شود و مورث نیز نمی‌توانست نسبت به بعض از مبیع، اخذ به شفعه و نسبت به بعض دیگر آن را ترک کند.