دشتستان بزرگ- هادی پاپری:* نداشتن حق انتقال به غیر

سرقفلی، مبلغی است که موجر اماکن تجاری در ابتدای مدت اجاره از مستأجر دریافت می‌کند. موجر طبق قانون در انتهای مدت، مبلغ مزبور را متناسب با قیمت روز محاسبه و به مستأجر مسترد می نماید.
این حق صرفاً مربوط به اجاره اماکن تجاری است و در خصوص اماکن مسکونی موضوعیت ندارد. منظور از اماکن تجاری اماکنی است که اشخاص برای فعالیت‌های تجاری، کسب و کار، پیشه و اشتغال مورد استفاده قرار می‌دهند.
در حال حاضر به افرادی که ملکی تجاری اعم از مغازه یا دکانی را در اختیار دارند و دنبال اجاره آن هستند توصیه می‌شود اگر می‌خواهند قرارداد اجاره خود را طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ تنظیم نمایند، به طور حتم به مساله سرقفلی و شرایط آن در قانون جدید عنایت ویژه داشته باشند.

برای فروش سرقفلی یک ملک، باید موارد زیر را رعایت کرد:
نخست: اطلاع به مالک در صورت نبود حق انتقال به غیر، در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی که خریداری کرده‌اید یا حق کسب و پیشه‌ای که برای شما حاصل شده است را واگذار نمائید، بهتر است این موضوع را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل، با وی وارد معامله شوید.
دوم: اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت نبود رضایت، در صورتی که مالک به انتقال ملک راضی نباشد، مالک سرقفلی (مستاجر) می‌تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، به صورت قانونی به انتقال سرقفلی اقدام نماید.
سوم: توجه به مدت اجاره در صورت وجود حق انتقال.
در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، باید توجه نمائید آیا مدت زمان اجاره‌ منقضی شده یا خیر؟ در صورت انقضای مدت، بهتر است ابتدا از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوای الزام به تنظیم اجاره ‌نامه را مطرح نموده سپس انتقال ملک را انجام دهید.

چگونگی انتقال سرقفلی:

انتقال سرقفلی حالات مختلفی دارد، از جمله:

الف) انتقال اختیاری:
سرقفلی یک ملک گاهی اختیاری و با میل، اراده و رغبت مالک، به فرد دیگری منتقل می‌شود که ممکن است با سند عادی باشد یا با سند رسمی.

ب) انتقال قهری:
زمانی انتقال قهری مطرح می‌شود که مؤجـر فوت کند و حقوق حاصل از اجاره (حق سرقفلی) به ورثه او انتقال یابد.

ج) انتقال قضایی:
وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می‌شود، این انتقال را «انتقال قضایی» می‌گویند.

اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، آن را انتقال می‌دهند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آنها حتمی است.
انتقال سرقفلی با سند عادی:
اگر سند سرقفلی عادی و حق انتقال در آن قید شده باشد، صاحب سرقفلی می‌تواند آن را منتقل کند، مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر، حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی نمی‌تواند با سند عادی سرقفلی را منتقل نماید.

انتقال سرقفلی با سند رسمی:
در صورتی که سند سرقفلی رسمی باشد، باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا خیر؟ اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، می‌تواند با سند رسمی، حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند، البته حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سرقفلی نمی‌تواند با سند عادی، سرقفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع، مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی به انتقال سرقفلی ملک اقدام نماید.

انتقال غیرقانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی را ساقط می‌کند. اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، آن را انتقال می‌دهند، مرتکب تخلف شده‌اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آنها حتمی است. علاوه بر این، نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.

یک عبارت مهم برای اینکه مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، لازم است این عبارت به صراحت در قرارداد ذکر شده باشد: «حق انتقال به غیر را دارد.»
بنابراین، مسکوت گذاشتن موضوع انتقال و ذکر نشدن این عبارت، به معنی ممنوعیت از انتقال خواهد بود. در صورتی که در قرارداد سرقفلی عبارتی مبنی بر انتقال سند سرقفلی قید نشود، مالک سرقفلی حق انتقال سرقفلی را ندارد.

بدون حق انتقال و رضایت مالک چه باید کرد؟
در صورتی که حق انتقال به غیر در قرارداد سرقفلی تصریح نشده باشد و مالک هم راضی به انتقال سرقفلی نباشد و خود نیز از خرید سرقفلی خودداری نماید، برابر قانون، مالک سرقفلی می‌تواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند. اگر هم به مالک دسترسی نباشد، مالک سرقفلی می‌تواند با مجهول‌المکان اعلام کردن مالک، از طریق دادگاه برای اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام نماید.
مــدرس دانـشگاه: هــادی پــاپــری*