گاهی پیش می‌آید که همزمان دو یا چند نفر خود را مالک یک مال می‌دانند، در نتیجه اختلاف و دعوا میان آنها بالا می‌‌گیرد. در این زمان قانونگذار قدم پیش می‌گذارد و راه حل اختلاف را نشان می‌دهد. راه چاره این است هرکس که مدعی مالکیت مال در اختیار دیگری است؛ با استفاده از دلایل اثبات مانند سند، شاهد یا اماره ید درستی ادعای خود را ثابت کند. پس حواستان باشد اگر زمانی چنین مشکلی برای شما پیش آمد برای پیروزی در دعوا راهی ندارید جز این که دلایل اثباتی را رو کنید.

دلایل اثبات مالکیت:

مهم‌ترین دلیل مالکیت، سند مالکیت است. امروزه املاک و اتومبیل‌ها مطابق قانون در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می‌رسند؛ به این ترتیب دولت فقط کسی را که اموال به نام او ثبت شده است را به عنوان مالک می‌شناسد.

با این حال از ارزش اثباتی شاهد هم نباید غافل شد. خیلی از اوقات می‌توان با استفاده از شاهد مالکیت خود را بر اموال ثابت کرد.

البته فراموش نشود که شهادت هر شاهد اعتبار ندارد بلکه او باید راستگو و موجه باشد و به ظاهر هم مشکلی که اعتبار شهادت او را خدشه‌دار سازد، نداشته باشد. اماره ید یا تصرف، دیگر راه اثباتی مالکیت است. منظور از قاعده ید این است که شخصی که مالی در اختیار دارد و مانند مالک با آن رفتار می‌کند، مالک مال است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. به‌عنوان مثال کسی که اتومبیلی سوار است مالک آن بوده و نباید فکر کرد که او اتومبیل را از راه غیرقانونی و نامشروع به دست آورده است.

بنابراین تصرف در مال به‌ عنوان مالکیت، دلیل مالک بودن فرد متصرف است. اماره ید تا جایی اعتبار دارد که دلیل دیگری مانند سند مالکیت یا شاهد خلاف آن را اثبات نکند. در صورتی که فردی مدعی شود متصرف، مالک مال نبوده و این را هم با استفاده از سند یا شهود اثبات کند؛ مالکیت متصرف منتفی است. در همان مثالی که گفتیم اگر کسی پیدا شود و سند مالکیت اتومبیل را نشان دهد، دیگر مالکیت متصرف منتفی خواهد بود.

اما نکته آخر اینکه در روزگار ما در دست داشتن سند مالکیت، قولنامه‌ یا بنچاق نشانهٔ تصرف دارنده آن محسوب می‌شود؛ بنابراین تسلط مادی بر اموال، دیگر تنها معیار شناخته‌شده تصرف نیست.

به عنوان مثال کسی که سند اتومبیلی را به نام خود در دست دارد، مالک آن محسوب می‌شود، بدون اینکه حتی اتومبیل را در تصرف داشته باشد.

اثبات مالکیت ملک:

مبنای حقوقی دادخواست
اگر ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشد به طور طبیعی سند رسمی نیز ندارد حال اگر در مورد مالکیت اینگونه املاک اختلاف ایجاد شود و شخصی که آن را خریده یا به نحو دیگری تملک کرده است بخواهد مالکیت خود را اثبات کنند لازم است دعوایی به خواسته اثبات مالکیت در دادگاه مطرح نماید .
دادگاه با توجه به دلایل و مستندات خواهان نظیر تصرف ملک، مبایعه نامه عادی و شهود در صورتی که مالکیت خواهان را احراز کند حکم به اثبات مالکیت وی صادر می کند.

طرفین دعوی در دعوای اثبات مالکیت:
خواهان کسی است که به نحوی ادعای مالکیت ملک را دارد و خوانده کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته است و چنانچه ایادی قبلی نیز داشته باشد باید علاوه بر فروشنده تمام ایادی قبلی نیز طرف دعوی قرار گیرند.

مرجع صالح برای رسیدگی
دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول در دادگاه محلی که ملک در آن حوزه واقع شده است رسیدگی می‌شود.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی اثبات مالکیت:

۱) خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده قابل استماع نیست چرا که طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد برخلاف قانون ثبت بوده است و محاکم در این خصوص قرار عدم استماع دعوی صادر می نمایند.
بنابراین دعوای اثبات مالکیت زمانی طرح می شود که ملک به ثبت نرسیده باشد و مالک بخواهد به مالکیت خود رسمیت ببخشد و از مزایای آن استفاده کند.
۲) برای اثبات مالکیت الزامی به وجود مبایعه نامه و قرارداد نیست بلکه مالکیت ممکن است به اشکال مختلف منتقل شده باشد به عنوان مثال مالکیت ملک ممکن است به صورت قهری و از طریق ارث به مالک منتقل شده باشد.
۳) در مورد ملک ثبت نشده ای که در تصرف شخص دیگری مدعی دعوای اثبات مالکیت می تواند دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را به صورت همزمان مطرح کند.

اصلاح سند مالکیت یا ابطال سند مالکیت:

موارد مذکور در ماده ٢٠ قانون ثبت اسناد و املاک از مواردی هستند که ابطال یا اصلاح سند مالکیت با دستور هیأت نظارت و بدون نیاز به حکم دادگاه انجام می شود عبارتند از:

١) صرفاً در اثر دقت نکردن و اشتباه نویسنده سند یا دفتر املاک، اشتباهی در سند رخ داده باشد.

٢) دفتر املاک یا سند مخالف سند رسمی موجود باشد.

٣) ثبت دفتر املاک یا سند مخالف حکم نهایی دادگاه باشد.

۴) اشتباهات رخ داده در عملیات مقدماتی که وارد دفتر املاک یا سند شده باشد.

۵) اشتباهات رخ داده در عملیات تفکیکی که وارد دفتر املاک یا سند شده باشد.
در سه مورد نخست هیأت نظارت دستور ابطال یا اصلاح سند را می دهد حتی اگر اشتباه موجود مخل به حقوق دیگران باشد.

در دو مورد اخیر هیأت تنها زمانی دستور اصلاح یا ابطال را صادر می نماید که اشتباه را مخل به حقوق دیگران تشخیص ندهد.

تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه ید:

دعوای خلع ید در مورد ملکی مطرح می شود که مورد تصرف غیرقانونی شخص دیگر قرار گرفته باشد و بخواهیم غاصب را از ملک اخراج کنیم.

اما اگر بین مالک و شخص متصرف قراردادی مثل قرارداد اجاره وجود داشته باشد که در آن قرارداد زمان تخلیه ملک معین شده است اما متصرف یا مستأجر ملک را تخلیه نکند می توان علیه او دعوای تخلیه ید مطرح نمود. همینطور ممکن است شخصی به دیگری اجازه استفاده از ملک خود را بدهد و بعد بخواهد اجازه خود را پس بگیرد در اینجا هم باید دعوای تخلیه ید مطرح نماید.

دعوای خلع ید فقط در مورد اموال غیرمنقول قابل طرح است
اما دعوای تخلیه ید هم در مورد اموال منقول و هم در مورد اموال غیرمنقول قابلیت طرح دارد.
اگر شخصی در واقع خواهان خلع ید باشد اما در دادخواست خود خواسته خود را تخلیه ید مطرح کند قرار عدم استماع دعوی صادر می شود.

تفاوت دعوای خلع ید با دعوای تصرف عدوانی:

در دعوای خلع ید خواهان باید مالکیت خود را با ارائه سند رسمی اثبات کند و در واقع اولین اقدام او پس از طرح دعوی، اثبات مالکیت است.

اما در دعوای تصرف عدوانی اثبات مالکیت از طرف خواهان لازم نیست و خواهان فقط باید ثابت کند که سابقه تصرف او نسبت به متصرف فعلی مقدم است و زودتر از او انجام شده است. (اثبات سبق تصرف)

به طور کلی تفاوت خلع ید با تصرف عدوانی عبارتنداز:

۱) در دعوای تصرف عدوانی رعایت تشریفات دادرسی لازم نمی باشد و رسیدگی خارج از نوبت انجام می شود، در حالیکه در خلع ید رعایت تشریفات دادرسی لازم است.

۲) دعوای خلع ید تنها به صورت حقوقی قابل طرح است ولی دعوای تصرف عدوانی به دو شکل حقوقی و کیفری قابل طرح و بررسی است.

۳) در دعوای خلع ید تنها مالک، وکیل یا قائم مقام مالک و یا نماینده حقوقی وی می تواند طرح دعوی نماید، در حالیکه در دعوای تصرف عدوانی خواهان نیازی نیست که مالک باشد، صرف سبق تصرف خواهان کافی است. حتی اگر مستأجر مباشر، خادم، رعیت یا کارگر باشد.

۴) در دعوای خلع ید حتماً باید رای قطعی شود و درخواست اجراء باید صورت گیرد. در صورتیکه در دعوای تصرف عدوانی حکم تصرف بلافاصله قابل اجراست و نیاز به قطعی شدن ندارد.

۵) هزینه دادرسی در دعوای خلع ید با توجه به اموال غیرمنقول مالی است و بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در منطقه محاسبه می شود، در صورتیکه هزینه دادرسی در دعوای تصرف عدوانی متناسب با دعاوی غیر مالی محاسبه خواهد شد.

دادخواست اثبات مالکیت و خلع ید و قلع و قمع بنا

شخصی ادعای مالکیت زمینی را دارد که شخص دیگری در آن شروع به ساخت و ساز نموده است، مدعی مالکیت درخواست دستور موقت مبنی بر توقیف عملیات ساختمانی نموده و دستور موقت صادر شده، متقاضی دستور موقت باید مطابق ماده ۳۱۸ قانون آیین دادرسی مدنی دعوای خلع ید یا قلع و قمع بنا یا اثبات مالکیت مطرح نماید؟

خواهان باید دادخواست اثبات مالکیت و خلع ید و قلع و قمع بنا را توأماً طرح نماید.
به استناد ماده ۳۱۸ قانون آیین دادرسی مدنی: پس از صدور دستور موقت درصورتی که از قبل اقامه دعوا نشده باشد، درخواست کننده باید حداکثر ظرف بیست روز از تاریخ صدور دستور، به منظور اثبات دعوای خود به دادگاه صالح مراجعه و دادخواست خود را تقدیم و گواهی آن را به دادگاهی که دستور موقت صادر کرده تسلیم نماید. در غیر اینصورت دادگاه صادر کننده دستور موقت به درخواست طرف، از آن رفع اثر خواهد نمود.