دشتستان بزرگ-هادی پاپری: در تمامی قولنامه‌ها، مبایعه ‌نامه‌ها و قراردادهای چاپی که در دفاتر مشاور املاک تنظیم می‌شود، بندی گنجانده شده مبنی بر *«اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش»* جمله‌ای حقوقی که بیشتر کلماتش عربی است و البته طرفین معامله به‌طور معمول توجهی به این بند ندارند و قرارداد را امضاء می‌کنند.

اما به واقع «خیارات» چیست و «اسقاط کافه» آن یعنی چه؟
برخی از قراردادها مانند عقد بیع (خرید و فروش)، اجاره، صلح و عقد نکاح از جمله عقودی هستند که پس از آن طرفین حق برهم زدن آن را ندارند مگر به ‌واسطه یک دلیل قانونی یا اختیاری که در قرارداد برای فسخ معامله به آنها داده شده است. به این اختیار فسخ معامله که برخی از آنها توسط قانون به طرفین معامله داده شده یا در ضمن قرارداد به نفع طرفین شرط شده، در اصطلاح حقوقی، «خیار» می‌گویند.
به عبارت دیگر، در قراردادهایی که نام‌ برده شد، اصل بر این است که وقتی قراردادی منعقد می‌شود، طرفین به آن ملتزم بوده و در هیچ ‌شرایطی آن را زیر پا نگذارند، مگر این‌ که صاحب حق فسخ، یا همان «خیار» باشند. به جمع انواع خیار، «خیارات» گفته می‌شود.
حالا وقتی صحبت از اسقاط کافه خیارات می‌شود، باید دید معنای جمله به طور کلی چه می‌شود؟ اسقاط یعنی ساقط کردن و از بین بردن؛ کافَه هم یعنی همه و تمام؛ خیارات هم که یعنی اختیار فسخی که در معاملات قطعی شده، برای ما وجود دارد. بنابراین ما با امضای بند «اسقاط کافه خیارات» تمام اختیارات فسخی را که قانون یا توافق برای ما در معاملات گذاشته‌اند، از بین می‌بریم و ملتزم می‌شویم که تحت هیچ شرایطی قرارداد را فسخ نکنیم.
حالا که معنای جمله «اسقاط کافه خیارات» مشخص شد، باید دید انواع «خیارات» و به‌خصوص «خیار غبن فاحش» چیست که در قراردادها بر اسقاط آن تاکید می‌شود.

انواع خیارات قانونی
درخصوص معاملات، به‌خصوص عقد بیع (خرید و فروش) یا اجاره که در آن قراردادهای کتبی بین طرفین نوشته و امضا می‌شود، چند «خیار» وجود دارد که در قانون مدنی به‌طور صریح به آنها اشاره شده است.
اولین خیار، خیار مجلس است. یعنی تا زمانی که طرفین در بنگاه یا محل توافق حضور دارند، حق دارند از معامله پشیمان شده و از آن رجوع کنند. دومین خیار، که فقط مربوط به خرید و فروش حیوانات است، به «خیار حیوان» معروف است و بر اساس آن، خریدار حیوان می‌تواند ظرف سه روز از خرید خود پشیمان شده و حیوان را به فروشنده پس بدهد و پول پرداختی را بگیرد.
سومین خیار، «خیار شرط» است. این نوع خیار اغلب در متن قرارداد ذکر می‌شود و به یکی از طرفین، یا هر دو یا شخص ثالثی اجازه می‌دهد تا ظرف مدت مشخصی از معامله رجوع کرده و معامله را برهم بزند. در معاملات مسکن یا خرید پوشاک، عرف بر این است که تا ۲۴ ساعت به خریدار این حق داده می‌شود تا از خرید منصرف شده و با رجوع به فروشنده، پول پرداختی را پس بگیرد.
چهارمین خیار، «خیار تأخیر ثمن» است و اگر ظرف سه روز در معاملات نقدی، خریدار ثمن یا همان ما به ازای معامله را پرداخت نکند، در این صورت فروشنده می‌تواند از معامله پشیمان شده و از تحویل کالا به خریدار امتناع کند. پنجمین خیار، «خیار رویت و تخلف وصف» است و اگر کالایی که فروشنده نشان داده با کالایی که به خریدار تحویل داده، متفاوت باشد، در این صورت، مشتری می‌تواند به این نوع از خیار استناد کند و معامله را فسخ کند
«خیار تخلف از شرط»، پنجمین مورد از خیارات است که در قانون به آن اشاره شده و براساس آن اگر در قرارداد شرط انجام کاری قید شده باشد، برای مثال، اجاره ‌دهنده تعهد کرده خانه را رنگ ‌آمیزی سپس به مستاجر تحویل دهد، اما از این کار امتناع می‌کند، در این صورت، مستاجر به دلیل تخلف موجر از شرطی که باید انجام می‌داده، می‌تواند اجاره را فسخ کند.
«خیار تدلیس» یا به عبارت ساده‌تر «بزک کردن فریبنده» نوع دیگری از خیارات است. برای مثال اگر فردی خودرویی را به حساب این ‌که کم ‌کار کرده است، خریداری کند و بعد مشخص شود که فروشنده با دستکاری کیلومتر شمار، خریدار را فریب داده، در این صورت خریدار می‌تواند به خیار تدلیس اشاره کند و معامله را برهم بزند.

اما مهم‌ترین خیارات، «خیار عیب» و «خیار غبن» است. اگر کالا یا منزل خریداری شده دارای عیب بزرگی باشد که هنگام معامله خریدار از آن بی‌اطلاع بوده یا قیمت معامله به گونه‌ای باشد که خریدار یا فروشنده «ضرر فاحشی» کنند، در این صورت می‌توانند با استناد به این خیارات عقد را به‌هم بزنند.
باید توجه کرد که وقتی طرفین معامله پای قراردادی را امضا می‌کنند که در یکی از بندهای آن نوشته شده است، «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» یعنی از همه این مواردی که گفتیم گذشت می‌کنند و حتی اگر ضرر و اختلاف قیمت واضحی هم در معامله کشف شود، دیگر حق برهم زدن معامله را ندارند؛ باید با آگاهی پای قرارداد را امضاء کرد.

آیا امکان ساقط کردن تمام خیارات در قرارداد وجود دارد؟
یکی از مشکلاتی که خریداران و فروشندگان مسکن با آن مواجه هستند، توجه ‌نکردن به بند‌های ‌‌مندرج در مبایعه‌نامه‌های چاپی بنگاه‌های معاملاتی است، به ‌نحوی ‌که همه‌ برگه‌هایی را که مشاوران در برابر آن‌ها قرار می‌دهند امضاء می‌کنند، حال آن‌ که این مبایعه‌نامه‌ها بند‌هایی دارند که می‌توانند در صورت متضرر شدن خریدار یا فروشنده از انجام آن معامله، امکان اعتراض یا شکایت را از متعاملین سلب نمایند.
یکی از بند‌های موجود در مبایعه‌نامه‌ها که غالباً به آن توجه نمی‌شود، عبارت *اسقاط کافه خیارات* ولو خیار غبن فاحش است. در ادامه به بررسی معنی هر یک از واژگان این عبارت به صورت جداگانه خواهم پراخت:

اسقاط:
اسقاط در معنی ساقط کردن و از بین بردن است. وقتی فردی حقی را از خود اسقاط می‌کند یعنی می‌پذیرد که آن حق خویش را اعمال نکند، کسی که ذیل این واژه را امضاء می‌کند، امکان برگشت از نظر خود را ندارد.
کافه:
به معنای همه‌ چیزهایی است که تحت این عبارت قرار می‌گیرند.

خیارات:
یک اصطلاح حقوقی است. این اصطلاح برگرفته از فقه شیعه است که به معنای داشتن اختیار در بر هم زدن معامله است.

خیار غبن:
یکی از انواع خیارات، خیار غبن است به این معنا که اگر هر یک از طرفین معامله از انعقاد معامله‌ای متضرر شدند، (به این صورت که فروشنده کالایش را بسیار ارزان‌تر از بهای بازار بفروشد یا خریدار کالایی را بسیار گران‌تر از قیمت متعارف بخرد) براساس قانون امکان فسخ آن قرارداد را دارند.

فاحش:
به معنای قابل توجه است. این واژه در عبارت بالا به معنای ضرری است که عرفاً قابل اغماض و چشم‌پوشی نباشد.

در قانون مدنی ایران خیارات انواع متفاوتی دارند که به شرح ذیل می باشند:

خیار غبن
که آن را در سطور بالا توضیح دادیم.

خیار مجلس:
در این نوع از خیار، هر یک از طرفین معامله تا زمانی که در مجلس عقد حضور دارند و از هم جدا نشدند اختیار برهم زدن معامله را دارند.

خیار حیوان:
این خیار مختصّ معامله حیوان زنده است که تا سه روز پس از انجام معامله،امکان فسخ قرارداد وجود دارد.

خیار شرط:
اختیار فسخ معامله تا یک مدت زمان معین به استناد شرطی است که دو طرف یا یکی از آنها در معامله قرار دادند.

خیار تأخیر ثمن:
اختیار برهم زدن عقد به جهت تاخیری است که خریدار در پرداخت ثمن داشته از تاریخ سه روز از انعقاد عقد.

خیار رؤیت و تخلف وصف:
خیاری است که اختیار برهم زدن قرارداد را فراهم می‌آورد از آن جهت که کسی بدون آن که مورد معامله را ببیند بر اساس یک سری اوصاف آن را می خرد اما پس از خریدن متوجه می‌شود کالای مورد بحث فاقد اوصاف مذکور در حین قرارداد بوده است.

خیار عیب:
خیاری است که به جهت عیبی که در کالای مورد معامله وجود دارد امکان اعمال می‌یابد.

خیار تدلیس:
اختیار فسخ معامله است برای طرفی که در قرارداد فریب خورده است.

خیار تبعض صفقه:
در برخی از قرارداد‌ها، ممکن است حالتی ایجاد شود که بخشی از قرارداد به دلیلی باطل شود(مثلاً از آن جهت که بخشی از مورد معامله(میبع) از آنِ فروشنده نباشد) در این وضعیت خریدار می‌تواند یا کل معامله را فسخ کند یا معامله را به همان نسبتی که صحیح است (با قیمتی معادل مقدار صحیح) بپذیرد. به این خیار، خیار تبعض صفقه[به معنای خیال جزء جزء شدن معامله] می‌گویند.

خیار تخلف شرط:
اگر هر یک از طرفین عقد شرطی را ضمن عقد تعیین کنند و بر آن شروط توافق شود، در صورت تخطی از آن شروط و عدم رعایت آن‌ها طرفی که شرط را تعیین نموده حق فسخ کل معامله را دارد. به این خیار تخلف شرط گفته می‌شود.
بنابراین عبارت اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش به این معنی است که معامله ‌کنندگان از هر گونه اختیاری برای برهم زدن معامله ممنوع هستند و اجازه ندارند قرارداد را فسخ کنند.
از آن‌ جایی که گنجاندن این شرط عملاً ممکن است در حالاتی ضرری را بر یکی از طرفین معامله یا هر دو طرف تحمیل کند؛ بهتر است این بند را از مبایعه نامه‌ها حذف نمود.
درصورتی که طرفین معامله با هم توافق کنند امکان حذف این بندها از مبایعه نامه ها وجود دارد. دراین راستا بایستی توجه نمود از آن جایی که مبایعه نامه‌ها در سه نسخه تهیه می‌شوند (نسخه‌ مربوط به خریدار، نسخه مربوط به فروشنده، نسخه مربوط به مشاور املاک) متعاملین عنایت داشته باشند که این بند از هر سه نسخه مبایعه نامه حذف گردند.

خیار غبن‌ در‌ عقد بیع؛

برابر ماده ۴۱۶ قانون مدنی:
«هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ کند.»
غبن یعنی ضرر و زیان
کسی که زیان دیده است را مغبون و طرف مقابل را غابن گویند.
غبن مفهومی است کلی که در متون قانونی تقسیم بندی نشده مع الوصف در جهت سهولت دریافت مطالب آن را به اقسام زیر تقسیم نموده ایم:
غبن جزئی آن است که اساساً فاقد اهمیت باشد مانند اینکه شما ملکی را مثلاً با پنج درصد کمتر یا بیشتر از قیمت روز معامله کنید.

غبن فاحش و آن غبنی است که عرفاً قابل مسامحه و گذشت نباشد. در قانون قدیم ضابطه اختلاف قیمت بیست درصد بود و لیکن امروزه در برابر قانون به عرف واگذار شده است و ماده ۴۱۷ اصلاحی قانون مدنی بیان داشته است: «غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد.» نظر به اینکه اصل بر لزوم قرارداد است مدعی غبن باید فاحش بودن آن را ثابت کند و در صورت بروز اختلاف قضات، با بررسی جمیع جوانب و وضعیت مالی طرفین قرارداد و شرایط انعقاد معامله و … تشخیص می دهند که غبن فاحش است یا خیر. که در همین رابطه ماده ۴۱۹ قانون مدنی مقرر میدارد: «در تعیین مقدار غبن شرایط معامله نیز باید منظور گردد.»

غبن احفش و آن غبنی است که تفاوت قیمت و میزان غبن در محدوده غبن فاحش نبوده بلکه اختلاف قیمت چندین برابری است و متعارف شده که اگر کسی غبن را ساقط کرده باشد شامل غبن فاحش نمی شود فلذا در هنگام تنظیم قرارداد و در مقام اسقاط این خیار قید می شود اسقاط خیار غبن فاحش و افحش و یا اسقاط غبن به اعلاء درجه آن.

اسقاط‌ خیارات:
چون خیار یک حق مالی است، از این رو اسقاط تمام یا بعضی از آن را می توان ضمن عقد شرط کرد.
اسقاط خیار یک عمل حقوقی یک جانبه است که نیاز به رضایت طرف مقابل نیست و با لفظ و عمل نیز ممکن است. سقوط تمام یا بعضی از خیارات را می توان ضمن عقد شرط نمود، چنانکه در معاملاتی که با سند رسمی انجام می شود معمولاً ضمن سند می نویسند “اسقاط کافه خیارات شد” یعنی همه خیارات ساقط گردید.

اسقاط خیار تدلیس ضمن عقد و قبل از آگاهی از واقع قابل ایراد است زیرا تدلیس قانوناً ممنوع است و اسقاط این خیار برخلاف نظم عمومی است بنابراین اسقاط کافه خیارات شامل تدلیس نمی شود.

اگر ضمن عقد خیار عیب و غبن ساقط شده باشد شامل مواردی که خارج از حد متعارف است نمی شود و در صورتی که عیب یا غبن فاحش باشد با اسقاط خیار همچنان حق فسخ وجود دارد.
هرگاه در سند معامله خیارات به طور مطلق اسقاط شده باشند این شرط شامل خیار تخلف وصف نخواهد بود زیرا معقول نمی باشد اوصافی که برای مورد معامله تعیین شده ساقط شوند.

ابراز ‌اراده ‌در ‌فسخ؛
ابراز اراده با لفظ، عمل، تصرفاتی که کاشف از بهم زدن معامله باشد و ترک فعل ممکن است.

بهترین نوع فسخ آن است که به وسیله اظهارنامه رسمی انجام شود و اطلاع طرف مقابل از فسخ شرط نیست.

اثر‌ فسخ؛
پس از فسخ قرارداد، مورد معامله باید به مالک قبلی بازگردد. در مورد منافع همانند اقاله انجام می شود، منافع
متصل برای مالک بعد از فسخ است و منافع منفصل برای مالک قبل از فسخ.

تلف مال مورد معامله جز در مورد خیار عیب، مانع فسخ نیست، اجاره مورد معامله مانع فسخ محسوب نمی شود.

عدم ‌فوریت‌ خیارات؛
فقط خیارارت رویت و تخلّف وصف، غبن، عیب و تدلیس فوری هستند، اما در خیارات دیگر فوریت شرط نشده است.

انواع فسخ:

۱) فسخ بعض؛
ممکن است ضمن عقد لازم طرفین با رضایت و توافق نسبت به بعض مبیع حق فسخ داشته باشند و یا به علت قانونی نسبت به بعض معیوب فسخ را اعمال کنند .

۲) فسخ به جواز؛
یعنی فسخی که مستند به جواز عقود جائز یا ایقاع باشد، نه مستند به حق خیار یا رجوع. مانند: فسخ وکالت، عاریه، ودیعه و جعاله

۴) فسخ به خیار؛
یعنی فسخی که مستند آن خیارات مصرح در قانون مدنی باشد خواه خیار جعلی باشد یا نباشد مانند خیار حیوان که تاثیر فسخ به خیار از حین اعمال فسخ جاری است.

۴) فسخ قهقرائی؛
در عقود جائز اگر فسخ ناشی از تخلف شرط باشد تاثیر قهقرائی دارد. مثلاً تخلف وکیل از شروط ضمن عقد وکالت و عده دیگری از علمای حقوق میگویند فسخ قهقرائی فسخی است که از حین عقد قابل اعمال است.

۵) فسخ سند؛
یعنی با تنفیذ حکم دادگاه نسبت به اعمال فسخ ابطال سندی که در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت رسیده که فسخ گاهاً با مباشرت اصحاب معامله صورت میپذیرد و گاه به امر دادگاه طی حکم صادره

۶) فسخ شرط؛
اگر در عقد شرط فعلی بنگنجانند با حق خیار فسخ آن شرط به شرطی که مشروع باشد آنرا فسخ شرط می نامند.

۷) فسخ قضائی؛
فسخی است که ابتدا باید حکم دادگاه را به دست آورد. این فسخ در حقوق کشور فرانسه نیز لحاظ گردیده است.

۸) فسخ لفظی؛
فسخی که فاسخ قصد را با الفاظ انشاء می کند.

۹) فسخ کتبی؛
فسخی است که به صورت کتابت در دفاتر اسناد رسمی طی سند رسمی یا قرارداد عادی طرفین لحاظ می گردد.

بـه قــلم مــدرس دانشـگاه*