حقوق ثبت در ایران:

در دنیاى کنونى حقوق ثبت به شاخه هاى مختلف و متعددى تقسیم شده است که ثبت اسناد و ثبت املاک فقط بخشى از ان به شمار مى آیند. زیرا هر یک از قسمت هاى مختلف تشکیلات سازمان ثبت کشور، مانند اجراى مفاد اسناد رسمى، کاداستر، مالکیت صنعتى، ثبت شرکت ها و موسسات غیرتجارى و دیگر بخش ها در حال حاضر خود به شاخه هاى مهم در حقوق ثبت تبدیل شده اند.

مفهوم ثبت املاک:

واژهٔ ثبت در لغت به معناى قرار دادن، استوارى و پایدارى است و ثبت املاک به مفهوم نوشتن مشخصات املاک و اراضى بیان شده است.
به عبارت دیگر ثبت املاک را باید (تثبیت قانونى مالکیت مالک نسبت به ملک و حقوق عینى متعلق به آن) تعریف نمود.

موضوع ثبت:

موضوع حقوق ثبت املاک در ایران عبارت از اموال غیرمنقول است. در این مورد نکاتى نیاز به یادآورى است:

١) صرفاً مال غیرمنقول و البته حقوق عینى مربوط به آن مورد مطالعه و بررسى قرار مى گیرد.

۲) مال موضوع حقوق ثبت املاک لزوماً بایستى عین معین بوده و ممکن است مفروز یا مشاع باشد.

۳) مال باید قابل تملک باشد.

۴) حق دینى از شمول حقوق ثبت املاک بیرون است و مواد ۱۰۲ قانون مدنى و ۲۳ قانون ثبت نیز مفید همین معناست.

۵) انتقال اموال غیرمنقول لزوماً باید با سند رسمى انجام شود.

مختصر تاریخچهٔ ثبت:

به یقین نمى توان گفت که ثبت اسناد و املاک، تعهدات و معاهدات، قرارها و اقرارها به طور مشخص از چه زمانى آغاز شده است. برخى از مورخان با استفاده از نظریات مطرح شده به درستى نتیجه گیرى کرده اند که اعتبار ثبت اسناد و املاک از گذشته هاى بسیار کهن مورد توجه بوده است و سندى را نیز مثال آورده اند: که در اکتشافات و حفارى هاى(تلو) بدست آمده و طبق نظر محققان باستان شناسى قدمت آن به حدود چهار هزار سال پیش از میلاد مسیح برمیگردد و حاکى از تقسیم اراضى شهر دونگى از مستملکات کلده واقع در بین النهرین است.

نظام هاى ثبتى:

در حقیقت تلاش انسان در طول تاریخ جهت ممانعت از تزلزل و تضییع حقوق مالکیت خود و به دست آوردن حمایت لازم در معاملات، سبب ایجاد نماد(ثبت) گردیده و نیازهاى جامعه لزوم گسترش و توسعه آن را ایجاب نموده و سبب ایجاد نظام هاى ثبت املاک در سیستم های حقوقی جهان شده است. نظام هایی که ایجاد امنیت و اطمینان خاطر براى افراد جامعه از آنها انتظار مى رود.

دلایل وجودى نظام هاى ثبتى:

همواره این مسئله مطرح بوده است که تحمیل این امور شکلى به چه منظورى صورت گرفته است و قانون گذاران چه دلایلى را براى ایجاد رژیم هاى ثبتى داشته اند؟
ضرورت حمایت از منافع متعاملین ایجاب مى کند که آنان توانایی شناسایی وضعیت حقوقى موضوع معامله را داشته باشند و بتوانند نسبت به این امر که این اموال دقیقاً متعلق به چه کسانى هستند، آگاهى به دست آورند و حقوق عینى که به نفع دیگران است را شناسایی نمایند. بنابراین مى توان فلسفه وجودى نظام هاى ثبت املاک را ضرورت (امنیت و نظم حقوق املاک) دانست.

در حقوق ایران مقنن با وضع ماده ۲۲ قانون ثبت که مقرر مى دارد: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور در دفتر اسناد رسمی به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، مالک خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت می‏شود که به استناد دادنامه انحصار وراثت، وارث متوفی محرز و سهم الارث آنان مشخص و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده است.»

بر مبنای همین مقررات جاری و ساری است که ثبت کلیه معاملات راجع به حقوق مربوط به اموال ثبت شده در ماده ۴۶ قانون ثبت الزامى گردیده و عدم ثبت آن را به موجب ماده ۴۸ قانون ثبت موجب عدم پذیرش آن در محاکم و ادارات قرار داده است و در ماده ۱۰۳ آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت همه اطلاعات مربوط به مشخصات مالک و بهاى ملک و مشخصات ملک و حقوق ارتفاقی در دفتر املاک الزامى داشته است.

سه اصل مبنایی نظام هاى ثبتى:

به منظور اطلاع رسانى کامل به استفاده کنندگان نظام هاى ثبتى در خصوص وضعیت حقوقى اموال غیرمنقول ثبت شده و در نتیجه ارائه حمایتى مناسب از حقوق تحمیل شده به املاک سه اصل مبنایی به عنوان رکن رکین نظام هاى ثبتى مطرح گردیده اند که در نهایت هدف از رعایت این اصول به عنوان ستون هاى نظام ثبتى ایجاد، اعتماد و اطمینان خاطر براى استفاده نظام ثبتى مى باشد.

اصل اول: اصل آینه

اولین اصل مبنایی که توسط حقوقدانان انگلیسى به اصل آینه تعبیر شده است، این عقیده را در برمیگیرد که دفاتر ثبت باید همه حقوق و منافع مربوط به حق مالکیت زمین ثبت شده و حقوق اشخاص ثالث را در آن انعکاس دهند به گونه اى که یک خریدار بالقوه یا هر شخص دیگرى به صرف مراجعه به دفاتر ثبت قادر باشد کشف کند که چه کسى مالک آن زمین است و چه کسى داراى حق یا منفعتى غیر از حق مالکیت در زمین موصوف دارا مى باشد.

بنابراین در بررسى دفاتر ثبتى باید هویت مالک، ماهیت حق مالکیت وی و هر محدودیتى را که بر حق مالکیت مزبور وجود دارد و هر حقى که براى اشخاص دیگر نسبت به آن زمین وجود دارد و مغایر حق مالک است را منعکس نمایند به گونه اى که هر شخصى که منفعتى را در زمین مذکور به صورت بالقوه یا بالفعل دارا مى باشد بداند که مورد حمایت قانون و قانونگذار است. به عبارت دیگر اصل مزبور بیانگر آن است که نظام ثبتى مى باید همانند آینه اى باشد که به درستى و به طور کامل و فراتر از هر دلیل همه واقعیات موجود در خصوص حقوق مربوط به املاک ثبت شدت را منعکس نماید.

اصل قطعیت مسلم یا اصل آینه برای این است که هر شخصى که منفعتى را در زمین مزبور به صورت بالقوه یا بالفعل دارا مى باشد بداند که مورد حمایت قانون است. به عبارت دیگر اصل مزبور بیانگر آن است که نظام ثبتى مى باید همانند آینه اى باشد که به درستى و به طور کامل و فراتر از هر دلیل همه واقعیات موجود در خصوص حقوق مربوط به املاک ثبت شدت را منعکس نماید. اصل قطعیت مسلم یا اصل آینه براى حمایت از دارنده با حسن نیتّى است که به ثبت هاى صورت گرفته در دفاتر املاک قبل از انعقاد قرارداد براى تملک آن حق، اعتماد نموده است.

در حقوق ایران نیز همانند حقوق انگلستان اصل آینه به طور کامل رعایت نمى شود و استثنائاتى بر آن وارد شده است:
از جمله ماده ۲۳ و ماده ۲۶ قانون ثبت، متاسفانه در حقوق ایران گاهى رویه قضایی بدون لحاظ مبانى نظام ثبتى و به ویژه اصل مزبور به تفسیر مقررات ثبتى پرداخته و تا جایی پیش رفته که امنیت مالکیت را به علت عدم پایبندى به اصول ثبتى از میان برده است و حقوق اشخاص ثالثى را که به تصویر منعکس شده توسط دفاتر ثبتى در خصوص وضعیت حقوقى ملکى اعتماد نموده و اقدام به معامله کرده اند را ضایع مى کنند.
از جمله آرایی که صادر شده است و به استناد مبایعه نامه عادى مقدم، سند رهنى مؤخر رسمى به نفع بانک را ابطال نموده است.

اصل دوم: اصل پرده

این اصل مقرر مى دارد که ثبت تنها منبع اطلاعاتى براى کسانى است که به دنبال آگاهى از وضعیت حقوقى اموال غیرمنقول مى باشند و آنها را از جستجو در خصوص سوابق حقوقى حق مالکیت ( خارج از نظام ثبت) و حقوق ثبت نشده بى نیاز مى نماید. در واقع بر مبناى این اصل، نظام هاى ثبتى مى بایست همانند پرده اى از جنس اطمینان و اعتماد عمل نمایند که از یک طرف حقوق ثبت نشده مربوط به اموال غیرمنقول را که ممکن است بر اساس قواعد مدنى، عرفى و یا انصاف ایجاد گردیده مى پوشانند و ذینفع را از نگرانى در خصوص این حقوق با بى اعتبار دانستن یا غیرقابل استناد گردانیدن حقوق ثبت شده مى رهانند.
بدین وسیله اشخاص ثالثى که با مالکان ثبت شده معامله مى نمایند صدمه نخورده و در برابر حقوق ثبت نشده متعلق به دیگران محافظت مى شوند. از طرف دیگر این پرده اطمینان آور ثبت مى بایست حائلی میان حقوق ثبت شده و عیوب مربوط به زنجیرهٔ معاملات مالک ثبت شده باشد.
به موجب اصل پرده هدف نظام ثبتى آن است که اشخاصى را که با مالکان ثبت شده معامله مى کنند، در برابر دردسرها و هزینه هاى رفتن به فراسوى اطلاعات ثبت شده حمایت کند و آنها را از بررسى سوابق حق مالکیت طرف معامله بى نیاز نماید.
با نگاهى دقیق تر مشخص مى گردد که این امر در صورتى امکان پذیر است که اصل آینه به درستى اجرا گردد. نتیجه نهایی اصل مزبور آن خواهد بود که حق مالکیت به وسیله هیچ چیزى که در دفاتر ثبتى منعکس نگردیده نمى تواند تحت تاثیر قرار گیرد.
ممکن است گفته شود که این برخلاف عدل و انصاف است که صاحب حق نتواند حق خود را مطالبه کند و مجبور باشد که در برابر صاحب سند مالکیت که ثبت ملک به نام او صورت گرفته است تمکین و سکوت نماید.

در حقوق ایران، ثبت مالکیت به نام هرکس سلب مالکیت از غیر مى کند و دیگر از هیچ کس در خصوص آن ملک دعوایی پذیرفته نمى شود، به جز در مواردى که در ماده ۲۴ قانون ثبت بیان شده است که در آن موارد هم ادعا نسبت به عین مسموع نیست و فقط قیمت و اجور و خسارت قابل مطالبه است حتى اگر کسى من غیرحق اما با رعایت کلیه ضوابط و مقررات قانون ثبت، ملکى را که متعلق به او نبوده است به نام خود ثبت کند و سند مالکیت بگیرد یا مدت اعتراضات منقضى شود، دیگر کسى به عنوان مالک حقیقى و واقعى نمى تواند درخواست ابطال تقاضاى ثبت ملک او را بنماید و هیچ دعوایی در این خصوص مسموع نیست و مواد ۲۲ و ۲۴ قانون ثبت نیز بر این امر دلالت دارند.
هر چند ماده ۲۴ قانون ثبت ناظر به عدم استماع دعوا نسبت به ثبت اولیه املاک است لکن از مبناى آن و مفاد اصل پرده به عنوان یکى از اصول بنیادین نظام هاى ثبتى مى توان در ثبت معاملات بعدى املاک نیز استفاده نمود.

اصل سوم: اصل تضمین یا بیمه

با توجه به آنچه که تاکنون فرض شده است ثبت، تصویر مطلقاً صحیحى را از حق مالکیت اعطاء مى کند، لذا اگر به علتى از جمله ضعف سیستم انسانى عیبى ظاهر شود، هرکس که به واسطه سیستم ثبت خساراتى را تحمل کرده است، باید در همان شرایط و موقعیتى قرار گیرد که اگر تصویر ارائه شده توسط ثبت صحیح بود در همان موقعیت قرار میگرفت.
لذا اصل بیمه بیان مى دارد که اگر بعد از ثبت، ادعایی ظاهر شود مدعى، جبران خسارت خود را از یک صندوق عمومى که بودجه آن از حق الزحمه هاى ثبتى تامین شده، مى تواند مطالبه کند و کسى که ملک به نام او ثبت شده است، ملک را نگه دارد.
به عبارتى اصل بیمه یا تضمین این مفهوم را مى رساند که اگر حق مالکیتى ثبت گردد به وسیله دولت مورد تضمین است.

وضعیت حقوق ایران راجع به اصل تضمین:

در حقوق ایران هیچ مقرره اى مبنى بر ارائه تضمین توسط دولت به متضررین نظام ثبتى نمیتوان یافت.

مقرراتى نیز که مسئولیت هایی را براى سردفتران رسمى مقرر نموده اند.( مواد ۶۸ قانون ثبت اسناد و املاک و ۲۲ قانون دفاتر اسناد رسمى) صرفاً پوشش دهنده موارد تقصیر یا غفلت یا تخلف سردفتران به عنوان جزئی از بدنهٔ نظام ثبتى کشور بوده که جبران خسارت را نیز در این موارد برعهده خود سردفتر و نه دولت قرار داده است. امرى که سبب مى شود زیان دیده با شخصى روبه رو شود که ممکن است توان جبران خسارت وى را نداشته باشد و فاصله طولانى با اصل تضمین توسط دولت به عنوان یکى از اصول زیربنایی نظام هاى ثبتى دارد.