دشتستان بزرگ-هادی پاپری: وکالتنامه زمانی اتفاق می‌افتد که فردی قصد خرید یا فروش اموال منقول یا غیرمنقولی را دارد اما به هر دلیلی خودش حضور ندارد و فردی را به عنوان وکیل خود معرفی می‌کند، تا از جانب وی قرارداد را امضاء نماید.
در خصوص معامله با وکیل رعایت چند نکته بسیار ضروری و حیاتی است، چه بسا عدم رعایت آن موجب بروز مشکلات حقوقی و کیفری و همچنین دعاوی صنفی در اتحادیه املاک شود.

نکاتی مهم حقوقی در خصوص وکالت:

۱) وکالتنامه فقط به صورت محضری باشد، یعنی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده باشد.

۲) وکالتنامه دارای مُهر برجسته باشد، جعلی و یا فتوکپی نباشد.

۳) مشخصات وکیل و موکل با اصول اسناد هویتی یعنی شناسنامه و کارت ملی و سند مالکیت تطابق داده شود.

۴) بررسی شود که آیا وکالت محدودیت زمانی دارد یا خیر؟ چون برخی وکالتنامه ها ده روزه یا به طور کلی مدت دار هستند و بعد از آن بی اعتبارند.

۵) موکل محجور نباشد، یعنی از نظر سنی و عقلی سالم و کامل باشد.

۶) موضوع وکالت چیست؟
آیا وکیل علاوه بر صلاحیت و اختیار انجام معامله حق اخذ ثمن معامله یا قرض الحسنه را دارد یا خیر؟

۷) موکل در قید حیات است یا خیر؟

۸) آیا موضوع وکالت قبلاً انجام شده یا خیر؟ مثلاً اگر موکل بعد از وکالت خودش ملک را فروخته یا اجاره داده ولی به وکیل اطلاع نداده در اینجا موضوع وکالت منتفی شده و معامله بعدی باطل است.

۹) وکالت بلاعزل اگر نیست استعلام شود که وکیل عزل شده یا خیر؟

۱۰) حتی وکلای دادگستری هم باید وکالتنامه محضری ارائه نمایند.

وکالت بلاعزل چیست؟

وکالت بلاعزل سندی است محضری و رسمی که از طریق دفترخانه اسناد رسمی توسط موکل به وکیل داده میشود که در کار مشخصه ای که خلاف مفهوم ماده ۱۰ قانون مدنی نباشد اختیارات واسعه و تمام و کمال را تا اجرای موضوعیت وکالت انجام دهد و عزل آن توسط موکل جایز نبوده لکن قانونگذار بیان میدارد اگر فرضاً دلائل و مدارک و شواهدی کامل دلالت بر عدول از وکالتنامه وجود داشته باشد باید به دادگاه مراجعه و پس از اثبات حق رأی به ابطال وکالتنامه داده شود.

انواع وکالت بلاعزل:
دو نوع وکالت وجود دارد یکی وکالت در امور خاص و تعیین شده و دیگری وکالت جامع. در وکالت اولیه یعنی انجام کار یا امری خاص دقیقاً حدود و ثغور اختیارات تعیین شده است. لکن در وکالت جامع از نوع بلاعزل وکیل میتواند در کلیه امور زندگی موکل خود وارد عمل و استیفای حق و پیگیری نماید و در این نوع وکالتنامه ها تا مادام که موکل زنده است وکالت به قوت خود باقی است و در صورت فوت وکالتنامه اعتباری نخواهد داشت.

وکالت بلاعزل در طلاق:
وکالت بلاعزل در طلاق معمولاً توسط یکی از زوجین به دیگری از طریق دفاتر اسناد رسمی داده میشود که راجع به طلاق خلع، رجعی، بائن، مبارات، حق حضانت اطفال، راجع به مهریه، نفقه، اجرت المثل و هر نوع مورد دیگری دارند یکی از طرفین بدون نیاز به حضور دیگری مبادرت به طلاق از طریق محاکم نماید و اینگونه وکالتنامه های بلاعزل قابلیت اجرائی در تمام مراحل را دارند.

وکالت بلاعزل در فروش ملک:
اگر وکالتی بلاعزل به کسی داده شود و وکیل نسبت به فروش املاک و مستغلات موکل خود اقدام و وجوه دریافتی از معامله را در متن وکالتنامه بلاتکلیف بگذارد، در این راستا چنانچه قصد بر پرداخت ثمن معامله از راه فروش باشد صراحت ماده ۳۳۸ قانون مدنی که اذعان می دارد تملیک عین باید به عوض معلوم باشد می تواند موکل حق خود را استیفاء کند.

وکالت بلاعزل بعد از فوت:
طبق ماده ۶۷۹ قانون مدنی، موکل می تواند هر وقت بخواهد وکیل را عزل کند مگر اینکه وکالت وکیل و یا عدم عزل ضمن عقد لازمی شرط شده باشد با مرگ هر یک از طرفین در وکالت بلاعزل هم بقای آن منتفی می شود. زیرا اولا بند سه ماده ۶۷۸ به طور مطلق فوت یا جنون وکیل یا موکل را موجب انقضای وکالت می داند ثانیا مطابق ماده ۹۵۴ همین قانون به عنوان قاعده حکم بر همه عقود جایز، فوت احد طرفین موجب انفساخ عقد جایز خواهد شد. بدیهی است بلاعزل بودن وکالت و اسقاط حق عزل یا استعفاء، ماهیت آن را تغییر نمی دهد و آن را به عقدی لازم تبدیل نخواهد کرد. صرفاً موکل حق عزل وکیل را در مدت محدود یا نامحدود از خود ساقط نموده یا حق استعفای وکیل سلب شده است. ثالثاً جوهر اذن و نیابت در وکالت در مرحله حدوث عقد وجود داشته، در باقی آن هم مورد نیاز است و با فوت یکی از طرفین در نظام حقوقی ما نمی توان پذیرفت که کماکان اذن و نیابت باقی خواهد بود. بلکه اثر فوت هر یک از دو طرف، انحلال عقد وکالت بلاعزل را در پی خواهد داشت.

وکالت بلاعزل در حضانت فرزند:
اگرچه وکالت بلاعزل راجع به فرزندان از طرف یکی از زوجین به دیگری داده میشود. لکن طبق ماده ۱۰ قانون مدنی اگر قراردادهای خصوصی مغایر با قانون نباشند نافذ هستند بدین معنی که قانونگذار میگوید دختر تا ۹ سال هجری قمری به بلوغ شرعی میرسد و حق انتخاب را با یکی از ابوین میتواند داشته باشد و پسر (اولاد ذکور) همین امتیازات در سن ۱۵ سال هجری قمری میرسد و در اینجاست که اگر تضادی بین وکالتنامه و حق انتخاب به وجود آید مرجع رسیدگی دادگاه خواهد بود.

نکات حقوقی مهم در مورد وکالت بلاعزل؛

نکته اول:

وکالت بلاعزل اگرچه وکالت ساده نیست و جزء وکالت غیرقابل فسخ و پایدار به شمار می رود؛ ولی از لحاظ ماهیتی، عقدی جایز است و همانند وکالت ساده با فوت یا جنون طرفین منفسخ و ازبین می رود و دیگر ارزش عملی ندارد و باطل می شود و اگر این وکالت چندین بار هم تفویض شده باشد باز هم با این اسباب ازبین می رود. ولی اگر وکیل مالی را از موکل به موجب عقد بیع خریده باشد و از موکل (فروشنده) وکالت بلاعزل فروش گرفته باشد؛ در این حال مثلاً اگر موکل بمیرد هر چند وکالت بلاعزل باطل و ازبین می رود ولی به منزله اسقاط حق وکیل (یعنی خریدار) نیست و مالکیت آن پابرجاست؛ چرا که قبلاً طبق عقد بیع مالک مال بوده است و در این حال وراث موکل باید آن مال را به صورت رسمی به وکیل انتقال دهند. بنابراین لازم است که مردم بعد از گرفتن وکالت بلاعزل فروش در مورد املاک یا خودرو، در اسرع وقت اقدام به انتقال قطعی و رسمی در دفاتر اسناد رسمی بدون حضور موکل (فروشنده) نمایند؛ چرا که با فوت موکل (فروشنده) دیگر آن وکالت ارزشی ندارد و باید وراث متوفی جهت انتقال و امضاء سند رسمی اقدام کنند که این فرآیند بسیار زمان بر بوده و دارای مشکلات عدیده ای می باشد.

نکته دوم:

وکالت بلاعزل صرفاً به منزله نمایندگی از طرف موکل به وکیل در انجام مورد وکالت دارد و به منزله انتقال مورد وکالت نیست و هیچ کس نمی تواند با وکالت بلاعزل ادعای مالکیت کند مگر اینکه طبق عقودی مثل بیع یا صلح یا هبه به آن منتقل شده باشد. لذا افراد در خرید و فروش اموال خود باید حتماً در قالب عقد بیع معامله انجام دهند و مالکیت خود را ایجاد نمایند؛ چرا که اگر کسی به صورت وکالتی معامله نماید بدون اینکه عقد بیع تنظیم کرده باشند و آنگاه مثلاً موکل بمیرد در این صورت همان طور که گفته شد وکالت ازبین می رود و ظاهراً دیگر وکیل با این وکالت نمی تواند اثبات مالکیت کند و اثبات مالکیت آن مشکل می شود مگر اینکه وکیل با دلایل و مستنداتی مالکیت خود را اثبات نماید.

نکته سوم:

در مورد وکالت بلاعزل یک سئوال به ذهن می آید و این است که آیا موکل در وکالت بلاعزل می تواند خودش مورد وکالت را انجام دهد؟ یعنی اگر مورد وکالت فروش یک باب خانه باشد؛ موکل با اینکه حق عزل وکیل را از خود سلب کرده، می تواند خود اقدام به فروش نماید یا خیر؟ در جواب باید گفت که وکالت بلاعزل با انجام مورد وکالت دو مقوله مجزا و جداگانه است و انجام مورد وکالت در وکالت بلاعزل توسط خود موکل منع قانونی ندارد و موکل می تواند همان کاری را که به دیگری وکالت داده خودش آن را انجام دهد و در این صورت عقد وکالت منفسخ می شود، اما باید توجه داشت اگر موکل ضمن عقد خارج لازم انجام مورد وکالت را از خود سلب و ساقط کرده باشد در این صورت موکل هم حق عزل وکیل را ساقط نموده و هم حق انجام مورد وکالت را نخواهد داشت.
همچنین اگر موکل مال منقول یا غیرمنقول خود را به وکیل در قالب عقد بیع فروخته باشد و آنگاه موکل به وکیل وکالت بلاعزل فروش داده باشد؛ در این صورت هم موکل حق انجام مورد وکالت را ندارد زیرا مالکیت از ید موکل خارج گردیده و انجام مورد وکالت توسط موکل به عنوان جرم و فروش مال غیر محسوب می شود. لذا همشهریان عزیز لازم است نسبت به اموال خود (اعم از منقول و غیرمنقول) یا اقدام به انتقال سند رسمی نمایند یا اگر به خاطر موانع و مشکلاتی نمی توانند انتقال رسمی دهند حتماً قبل از تنظیم وکالت بلاعزل فروش، مبایعه نامه (سند عادی) تنظیم نمایند و در اولین فرصت مناسب توسط وکالت فروش بلاعزل بدون حضور موکل انتقال رسمی دهند.

همچنین به سران دفاتر اسناد رسمی هم اکیداً پیشنهاد می کنم که در تنظیم وکالت بلاعزل فروش ملک یا اتومبیل که قبلاً توسط موکل فروخته شده، شرط «موکل ضمن عقد خارج لازم، انجام مورد وکالت را از خود سلب و ساقط نمود» را قید نمایند.

نکته چهارم:

با اینکه وکالت بلاعزل در بیشتر موارد اهداف طرفین قرارداد را تامین می کند و دارای پاره ای محاسن می باشد ولی در برخی موارد دارای پیامدها و مشکلات اساسی می باشد و با امضاء یک وکالت نامه رسمی بلاعزل ناخواسته فرد تمام دارایی و اموال خود را ازدست می دهد و این به خاطر عدم علم و آگاهی کافی و اطلاع لازم از وکالت بلاعزل می باشد؛ بنابراین به مخاطبین محترم توصیه می کنم در دادن وکالت بلاعزل به فرد یا افراد دقت لازم را داشته باشند که در آینده دچار مشکل نشوند. چرا که بعضی از افراد از طریق همین وکالت اقدام به کلاهبرداری می نمایند.

اولاً وکالت بلاعزل در امور جزئی داده شود نه کلی
ثانیاً در وکالت بلاعزل مورد وکالت توسط طرفین با دقت مطالعه و ملاحظه گردد و همان موردی باشد که طرفین، مد نظر دارند تقریر و نگارش شده باشد.
ثالثاً این نوع وکالت در موارد خاص مثلاً در مورد مالی که به وکیل منتقل شده اصولاً وکالت داده شود.

آیا وکالت وکیل، با مرگ موکل باطل می‌شود؟

وکالت عقدی است جایز که با مرگ هر یک از طرفین یا استعفای وکیل یا عزل وکیل توسط موکل و یا با جنون وکیل و یا موکل پایان می‌یابد.
برای مثال اگر کسی به دیگری وکالت دهد که اتومبیلی برای او خریداری کند به کسی که وکالت می‌دهد موکل و به کسی که عمل خرید اتومبیل را باید انجام دهد وکیل می‌گویند.
حال اگر وکیل قبل از خرید اتومبیل مجنون شود یا فوت کند و یا از انجام آن عمل استعفا دهد و یا موکل او را عزل کند، دیگر اجازه انجام معامله اتومبیل را نخواهد داشت.
برابر قانون عقد وکالت با مرگ یا جنون وکیل یا موکل ازبین می‌رود و از این حیث فرقی میان عقد وکالت بلاعزل و یا عقد وکالت ساده نیست.
به طور مثال، اگر شخصی آپارتمانی را با سند عادی قولنامه کند و در قولنامه قید شود که خریدار از جانب آقای فروشنده وکیل است که پس از انجام تشریفات محضری و اداری به دفترخانه مراجعه و رسماً آپارتمان را به نام خود منتقل کند و به اصطلاح خریدار وکالت بلاعزل از فروشنده داشته باشد اما در این هنگام فروشنده فوت کند برای انتقال رسمی آپارتمان، دیگر آن وکالت فاقد اثر است و این وراث فروشنده هستند که باید آپارتمان را منتقل کنند و
اگر از انجام این عمل خودداری کنند آن موقع خریدار ناگزیر به طرح دعوی علیه آنان و مراجعه به دادگستری است.
لذا اگر عقد وکالت در ضمن عقد بیع یا هر عقد لازم دیگری مانند عقد ازدواج و… به صورت شرط قید شود بقای این وکالت تا وقتی است که طرفین مبتلا به جنون نشده یا فوت نکرده باشند.
همان‌گونه که در تعریف وکالت دیدیم، این عقد (جایز از هر دو طرف) به مفهوم نیابت و جانشینی و اذن است که یک طرف آن موکل و طرف دیگرش وکیل قرار دارد که برای انجام امری، نایب قرار می‌گیرد.
یعنی هم در ایجاد و هم در بقای آن وجود اراده مستمر ضروری است.
چنانچه عواملی مانند مرگ یا جنون برای هر یک از طرفین پیش آید، اراده و اذن مزبور از بین خواهد رفت و موجب انفساخ عقد فراهم می‌گردد.
به بیان دیگر، طرفین وکالت که هنگام بسته شدن این پیمان زنده و دارای شرایط اساسی برای انجام معامله بوده‌اند، با موت یا جنون هر یک، شرط بقای وکالت از میان رفته و عقد مرتفع می‌شود.
در خصوص موارد بطلان وکالت در قانون مدنی، با مواد ۶۷۰ و ۶۷۸ این قانون مواجه می‌شویم. طبق ماده ۶۷۰ قانون مدنی در صورتی که دو نفر به نحو اجتماع وکیل باشند به موت یکی از آنها وکالت دیگری باطل می‌شود و برابر مفاد بند سوم ماده ۶۷۸ قانون مزبور، به موت یا به جنون وکیل یا موکل، وکالت مرتفع می‌گردد.

راههای ابطال وکالت بلاعزل:

ماده ۶۷۹ قانون مدنی بیان می دارد: موکل هر وقت بخواهد می تواند وکیل را عزل کند مگر اینکه وکالت وکیل یا عدم عزل در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد.
طبق ماده فوق عقد جایز وکالت به دو نحو آثار عقد لازم بر آن مترتب می شود:
الف – وکالت وکیل به صورت شرط ضمن عقد لازم قرار داده شود در این صورت عقد وکالت جزء عقد لازم شده و از آن کسب لزوم میکند و مادام که عقد اصلی باقی است شرط ضمن آن را نمی توان برهم زد مانند وکالت مندرج در قراردادهای رهنی بانکها.
ب – عقد وکالت مستقلاً واقع شده ولی عدم عزل وکیل در ضمن عقد لازم دیگری مانند بیع یا اجاره شرط شود در این صورت نیز شرط عدم عزل جزء عقد لازم قرار میگیرد ولازم الاتباع خواهد بود.

اما طرق انحلال اینگونه وکالتها به استثناء (فوت یا جنون طرفین، اقاله و استعفای وکیل) به شرح ذیل است:

فسخ یا انحلال عقد لازم که ضمن آن وکالت بلاعزل شده است.

در اینصورت وکالت موضوع شق الف همراه با عقد منحل و منتفی شده و نیازی به فسخ یا عزل وکیل نیست ولی در  وکالت موضوع شق ب با انحلال عقد لازم، فقط  شرط ضمن آن باطل شده و عقد وکالت به طبیعت اصلی خود که عقدی است جایز  برگشته و در این حالت موکل میتواند آن را فسخ کند.

۱) اثبات باطل بودن یا فساد شرط ضمن عقد، که دراین حالت نیز وکالت جایز شده وقابل فسخ از طرف موکل است.

۲) از بین رفتن متعلق وکالت یا انجام عمل مورد وکالت توسط خود موکل طبق ماده ۶۸۳ قانون مدنی.

انحلال عقد لازم یا شرط ضمن عقد چگونه است؟

۱) اگر عقد لازم بین دونفر واقع شده و وکیل شخص ثالث باشد در صورت توافق طرفین میتوان عقد لازم را اقاله ویا شرط ضمن آن را اسقاط کرد در این حالت، وکیل که شخص ثالث باشد قدرت ممانعت این امر را نخواهد داشت.

۲) اگر وکیل طرف عقد لازم باشد، موکل به ناچار مجبور به اقامه دعوی از طریق مراجع قضائی خواهد بود که این رای در صورت صدور بنفع وی اعلامی بوده وطبق ماده ۴ قانون اجرای احکام مدنی نیازی به صدور اجرائیه ندارد و وظیفه دفترخانه در این حالت فقط قید مراتب در ملاحظات سند طبق اعلام دادگاه خواهد بود.

۳) عدم تحقق فسخ در وکالت بلاعزل وقتی است که شرط به صورت نتیجه قرارداده شود واگر شرط ضمن عقد به صورت شرط فعل باشد مانند اینکه شرط شود که موکل وکیل را عزل نکند، در این صورت به عزل از طرف موکل، وکیل عزل شده ولی مشرط له (وکیل یا شخص ثالث)
میتواند از نظر تخلف شرط عقد لازم را فسخ نماید.

اما درخصوص موارد ذکر شده در متن اسناد؛

۱) اگر در متن سند قید نشود که شرط عدم عزل ضمن عقد لازمی شرط شده است (موکل حق عزل وکیل را از خود سلب و ساقط نمود) طبق ظاهر موضوع شرط ضمن عقد لازم نیست و اگرچه بعضی از حقوقدانان به استناد اصل آزادی اراده و ماده ۱۰ قانون مدنی این شرط را نیز لازم الوفاء میدانند اما این نظر در مراجع قضائی و رسمی و فقهی پذیرفته نشده است لذا این عزل وکیل از طرف موکل بدون مراجعه به مراجع قضائی امکان پذیر است و در صورت اعتراض وکیل، وی بایستی به مراجع قضائی مراجعه کرده وثابت نماید این شرط ضمن عقد لازمی بوده است .

۲) اگر شرط عدم عزل محدود به مدت معینی شده باشد پس از اتمام مدت موکل حق عزل وکیل را خواهد داشت.

۳) اگر برای عقد وکالت مدت معین شده باشد به محض اتمام مدت مقرره، عقدوکالت خود به خود منتفی میگردد.

۴) در خصوص ضم امین، طبق مقررات و قواعد فقهی عقد وکالت، وکیل خود امین موکل است لذا ضم امین معنی ندارد.

۵) در خصوص شرط عدم ضم وکیل یا شرط عدم انجام مورد وکالت توسط خود موکل دو نظر وجود دارد:
الف- عده ای این شروط را به استناد ماده ۹۵۹ قانون مدنی نافذ نمی دانند ولی بعضی دیگر استدلال میکنند چون این شرط فقط سلب مورد خاصی از حقوق است شامل حکم ماده فوق نمی گردد و بر اساس اراده آزاد طرفین و ماده ۱۰ قانون مدنی می توانند این شرط را ضمن عقد لازمی منعقد نمایند و به طور کلی به عقیده این عده هر حقی را که قابل انتقال یا اسقاط باشد میتوان حق تمتع یا اجراء آن را از خود سلب نمود در پایان راحت ترین طریق انتفای وکالت بلاعزل استفاده از ماده ۶۸۳ قانون مدنی است و در صورت اعتراض وکیل، بار اثبات موضوع از طریق مراجع قضائی به عهده وکیل خواهد بود.
مدرس دانشگاه: هادی پاپری