دشتستان بزرگ-هادی پاپری: یکی از موارد شایع در حقوق ثبت ابطال و اصلاح سند مالکیت است. در حقیقت، همیشه اصل بر اعتبار اسناد مالکیت است اما عللی نیز وجود دارند که این اعتبار را دچار خدشه می‌کند و موجبات ابطال یا اصلاح سند مالکیت را فراهم می‌آورند.
در خصوص این موضوع، پرسش‌هایی مطرح می‌شود، مبنی بر اینکه ابطال و اصلاح سند مالکیت چگونه انجام می‌شود؟ برای ابطال یا اصلاح سند مالکیت به کجا باید مراجعه کنیم؟ و نیز اینکه چه مواردی شامل ابطال یا اصلاح سند مالکیت می‌شود؟
همیشه اصل بر اعتبار اسناد مالکیت است اما در مواردی، اعتبار اسناد مالکیت ‌خدشه‌دار شده و موجب ابطال یا اصلاح سند مالکیت می‌شود. از جمله مواردی که اعتبار اسناد را دچار خدشه می‌کند، می‌توان به ثبت ملک بدون رعایت مقررات قانونی، صدور اسناد مالکیت معارض، صدور اسناد مالکیت اشتباه، ثبت اراضی ملی و موات، اموال عمومی و موقوفات توسط اشخاص سودجو و ابطال اسناد بنا به ضرورت اشاره کرد. ابطال و اصلاح سند مالکیت به دو صورت بدون حکم دادگاه و با حکم دادگاه صالح امکان‌پذیر است.

ابطال و اصلاح سند مالکیت بدون حکم دادگاه
مواردی که ابطال و اصلاح سند مالکیت بدون حکم دادگاه صورت می‌پذیرد، عبارت است از:

ابطال سند مالکیت به حکم قانون
در مواردی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با وضع قوانینی مکلف خواهد بود طبق درخواست مراجع قانونی اقدام به ابطال سند و ثبت مالکیت کند که این اقدام بدون حکم دادگاه صورت می‌گیرد.
بدین شرح که چنانچه در مواردی اجتماعی اقتضا کند، مانند اصلاحات اراضی و تقسیم اراضی بین زارعین؛ چنانچه مصالح عمومی اقتضا کند، مانند حفظ جنگل، منابع طبیعی و مراتع و چنانچه جهات شرعی اقتضا کند، مانند حفظ موقوفه و نیز عمل بر طبق نیات واقف و… ابطال و اصلاح سند مالکیت بدون حکم دادگاه صورت می‌گیرد.

ابطال سند مالکیت معارض به وسیله اداره ثبت
هرگاه دارنده سند مالکیت معارض در فرجه و مهلت قانونی دو ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار قانونی اداره ثبت به وی، نسبت به مراجعه به دادگاه و تقدیم گواهی دادخواست اقدام نکند و طرف او پس از فرجه مذکور از دادگاه، گواهی عدم تقدیم دادخواست دریافت کند و به اداره ثبت تحویل دهد، در اینجا نیز اداره ثبت بدون هیچ حکمی از دادگاه و راساً اقدام به ابطال سند مالکیت معارض می‌‌کند.

اثبات مالکیت ملک:
مبنای حقوقی دادخواست
اگر ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشد به طور طبیعی سند رسمی نیز ندارد حال اگر در مورد مالکیت این گونه املاک اختلاف ایجاد شود و شخصی که آن را خریده یا به نحو دیگری تملک کرده است بخواهد مالکیت خود را اثبات کنند لازم است دعوایی به خواسته ی اثبات مالکیت در دادگاه مطرح نماید.
دادگاه با توجه به دلایل و مستندات خواهان نظیر تصرف ملک مبایعه نامه عادی و شهود در صورتی که مالکیت خواهان را احراز کند حکم به اثبات مالکیت وی صادر می نماید.

مرجع صالح برای رسیدگی؛
دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول در دادگاه محلی که ملک در آن حوزه واقع شده است رسیدگی می‌شود.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی اثبات مالکیت:

۱) خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده قابل استماع نیست چرا که طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد بر خلاف قانون ثبت بوده است و محاکم در این خصوص قرار عدم استماع دعوی صادر می کنند
بنابراین دعوای اثبات مالکیت زمانی طرح می شود که ملک به ثبت نرسیده باشد و مالک بخواهد به مالکیت خود رسمیت ببخشد و از مزایای آن استفاده کند.
۲) برای اثبات مالکیت الزامی به وجود مبایعه نامه و قرارداد نیست بلکه مالکیت ممکن است به اشکال مختلف منتقل شده باشد به عنوان مثال مالکیت ملک ممکن است به صورت قهری و از طریق ارث به مالک منتقل شده باشد.
۳) در مورد ملک ثبت نشده ای که در تصرف شخص دیگری مدعی دعوای اثبات مالکیت می تواند دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را به صورت همزمان مطرح نماید.
*مـــدرس دانــشگاه: هــــادی پــــاپـــــری